经验之谈！深圳小产权跟惠州大亚湾商品房该这么选？

导读：深圳的小产权房与惠州大亚湾的红本商品房哪个值得买？

一般纠结这个问题的，要么是正要入手不知选哪边上车的刚需，要么是手上持有惠州的商品房，在犹豫要不要出手换回深圳的小产权房。

#商品房#要回答这个问题，需要先展开分析以几个问题：

一、深圳工作或做经营生意的刚需人群，买房需要考量的点有哪些？

二、深圳小产权房的保障性、优缺点、增值性、持有成本和可流通性如何？

三、惠州商品房的优缺点、增值性、持有成本和可流通性如何？

作为聪明的深圳刚需人群，买房需要考量的点有：通勤成本、保障性、增值性、持有成本和可流通性。

考量点一：通勤成本，包括油费、车费、以及耗费的时间成本（这时间本来可以用来陪伴孩子、或搞钱、或学习自我增值）如何？

惠州任何地方居住，在深圳工作，都需要至少单程2小时，来回4小时的时间成本，从这些角度来看，深圳工作，惠州（包括中山）居住成本都是相当高昂的。所以，能选深圳，就不要选惠州（中山）。

考量点二：增值性和可流动性。

不要跟我说你是刚需，不考虑房子是否保值、增值，只要能自住就行。其实房产作为刚需人群的最大支出，其保值增值能力是更需要重视的。对于这类人群来说，买对一套房，真的可以少奋斗10年，买错一套房，真的可能10年又白忙。与刚需相对的是高净值人群，有钱人其中一套房产是增值还是贬值，对他们的人生真没太大影响。

这里我们可以分别对比深圳小产权房与惠州商品房的增值性和可流动性。举个粟子吧：

我记得2012年，龙华民治一个布龙路边上一个没有小区配套的村委统建楼开盘，均价3000出头，当时惠州某桂园一个面朝大海春暖花开的精致小区新盘价8888。来到2021年，你猜它两现在的二手房价格是多少？龙华民治的村委统建楼，二手房成交均价达到21000，惠州这个卖了10年还有一手新房的的新房价仍然是好听大气的——8888！（二手房据说7000都难卖）。

话说，就算你们很想春暖花开，黄金周的时候到短租平台，花一两千租个海边大别墅住几天，不一样也能春暖花开吗？

再对比一下租金收益：2012年30万买的深圳小产权三房两厅，现在能租4000-5000元，2012年30万买的惠州商品房，现在可能1000都租不到，而且你不心疼你十多万的装修吗？

再说说可流通性：

惠州由于超大量的新房供应，缺乏相当的产业支撑，大部分二手房的流通性其实非常差，很多前几年买了惠州房，需要亏掉全部首付（30-50万）才能出手不是个例。

与之相比的深圳小产权房，虽然出于不方便说的原因，在媒体口径上不被承认。但其交易手续在实质上是被承认的，包括拆迁旧改赔偿（商品房）、落户、申请学位、天然开户等权益上都是没有问题的（落户有部分区街道还不行，龙华、宝安、坂田基本都可以）。可以不夸张地说，上午买的深圳小产权房，下午就可以转手卖出去，成本只有1500软妹币（律师见证费）

当然，深圳小产权房也不是没有缺点的。

缺点一：大多没有小区，户型不理想，居住体验不佳；

如何看待这个缺点，第一是要有过渡心态，几年之后增值了出手卖掉，再打新一套深圳商品房，不香吗？就算不想卖，日后收租作为补充收入或者几十年后作为补充养老金，不香吗？万一几年之后被旧改，赔了一套相同或更大面积的商品房，这问题不就解决了吗？第二要相信深圳这城市的实力，所有的城中村，环境和配套会越来越完善，居住人群的素养会越来越高。

缺点二：没有证，担心原业主反悔、担心拆迁只赔给原村民、担心血本无归？

以上心态可以理解，但我可以负责任地说 大可不必，深圳小产权交易作为一项民间物权交易，已经有20年了，整个流程非常成熟，少有纠纷，且纠纷时原业主告到法院，几乎都是支持最后一任买家的权益，这方面案例可自行问度娘。

缺点三：无法使用按揭杠杆

相对于银行认可的商品房30年抵押贷来说，深圳小产权房一般只能使用信用贷款3-5年。这确实是一项缺点，但从另一方面来说，这又是一项优点，因为这意味着小产权房交易不会带来大规模的金融风险，其金融属性反而是相对健康的。同时，因为小产权房总价往往只有周边商品房的30%，所以相对能为更多刚需人群接受