深圳小产权房跌了吗

有所下降“深圳的小产权房价格从2021年下半年以来确实是有所下降,降价的幅度也与区域有关,总的来说总体降价幅度也不是很大

据相关部门公布数据，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%！可以说，深圳一半以上的人都居住这里。

不要嘲笑买小产权房的人？其实人家过得挺好的

虽然小产权房存在着不受法律保护等等各种问题，但不妨碍深圳人对其追捧。

究其原因，一是因深圳房价高企，买不起商品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种投资选择。近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。

目前，在深圳人大量购买小产权房，主要目的有3个：自住、投资和博拆迁。

首先，小产权房买过来之后，至少自己有一个安家的地方。

对于深圳这种寸金寸土的地方，很多人都买不起商品房，但是很多人又不愿意离开深圳，所以买个小产权房来安家是不少人的选择。

虽然小产权房不像商品房那样高大上，但是小产权房也具有居住的功能，而且通过装修之后，居住水平并不比商品房差太多，所以小产权房已经成为很多深漂安家落户的一个重要选择。

并且现在不少小产权房也在与时俱进。比如位于沙井商业中心区附近的村委统建楼裕盛华庭，享受着同样的区域配套，出门就是地铁口，小区车库、游泳池一应俱全，但挂牌单价仅2.2万左右，相当于周边房价的4成。

其次，这些小产权房最近几年都出现不同程度的升值了。

小产权房的风险也不可不察，小心被割韭菜

自去年深圳‘7·15’新政后，小产权房交易就一直很活跃，随着调控的趋紧，今年来，更是连续暴涨。

但是小产权房交易不受法律保护，又是一个灰色的交易市场，不仅容易踩坑，也存在各种风险。

第一，有小产权房，申请商品房、安居房、公租房都会受到限制。

一般人还是会优先将“房票”用完，还有余力，才会去投资小产权。如今随着深圳打新槛高的提高，即便是符合基本要素的“高分”购房者也被严格挡在门外，原因在于“名下有小产权房交易”。

同时，深圳小产权房若办理过水电过户，供电局、自来水公司都有备案记录。因此，拥有小产权房的业主在申请商品房、安居房、公租房都会受到限制。

第二，存在一房多卖的风险。

深圳土地资源有限，商品房价格居高不下，而且年年更新房产政策抬高入场门槛，使得没有购房资格的购房者更倾向于购买小产权房。

但购置小产权房，存在着一定的法律风险。因为小产权没有在相关部门登记，因此无法过户，无法保证购房者的合法权益，更有可能存在一房多卖的情况。

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与此同时，相关的小产权房买卖合同有可能因为违法法律法规禁止性规定被认定为无效。被认定无效的情况下，出售方有可能存在无法返还款项的情形，导致购房者的财产损失。

第三，小心被割韭菜。

比如，3月初龙华上塘的一个小产权房项目，一共100多套，总价50多万起，几天时间就卖完了。

当时打的是华润上塘旧改的拆迁房，但这个项目都不在华润的规划图里。投资公司一整栋打包过来再拆分卖，有人几套几套地买，你说这种算不算割韭菜？

第四，违约纠纷风险。

购买小产权房无法进行抵押，需要一次性付款。后续发生纠纷时，有可能无法追讨相关的款项。遇到拆迁或旧改时，也有可能因各种原因而得不到相关的拆迁收益。

比如，经过历史遗留问题处理的农民房，也就是已经取得绿本产权证房产，基于在法律上深圳市已经全部是国有土地的这个大前提下，法院一般认定买卖合同是有效的。

合同有效也不能够办理过户登记，碰见拆迁需要注销原来的房产证，还是绕不开原产权人。原产权人把房子卖掉以后，名下仍然登记的这套房子，这会影响原产权人自己的购房资格。

对于没有经过处理的农民房，姑且称之为违法建筑，对合同的效力问题通常会涉及到变相认定产权的问题，法院基本上采取“先行政再司法”的原则，即对尚未经过行政处理程序的小产权房所提起的产权相关诉讼，原则上予以驳回。

出卖人起诉解除合同法院通常会驳回起诉，买受人起诉合同无效，则看买受人是否占有，没有交付占有的认定无效。

违法建筑的占有权纠纷，法院会依法处理，占有权的保护诉讼时效为侵占发生之日起一年内，没有及时行使的占有返还请求权消灭。

第五，也是最大的风险，有可能钱房两空。

对有绿本房产证农民房或申报过历史遗留违法建筑的房产，最大的风险是原产权人或申报人对外欠债，房产被法院查封拍卖。买受人提出的执行异议，通常会被法院以买受人购买时存在主观过错而驳回。

深圳房价已经连续7个月下跌了，不论是深圳的新房市场，还是深圳的二手房市场，明显热度都不高

深圳楼市的二手房成交量在前几周短暂的回暖之后，现在就又开始下降了。当下深圳的房东对深圳房价的期望有点高，降价幅度没有以前那么大了，他们都觉得二手房指导价调整以后，深圳房价会上涨，所以房东们这段时间涨价情绪比较高，但是作为购房者，看到房东涨价以后，自然也不愿意当接盘侠，双方就这么僵持下来了。

在3月份统计局发布的房价数据里面显示，深圳二手房房价环比下跌了0.3%，同比下跌了3.3%，环比和同比房价都在下跌，说明深圳楼市当下还是比较偏冷的。房东想要把深圳房价炒起来，也只是一厢情愿而已。

深圳的二手房指导价虽然会调整，但肯定幅度不会太大的。深圳楼市现在很多行为都已经说明深圳楼市和之前不一样了。

现在深圳又有那么多新房供应，在深圳的那么多新房楼盘里，单价在6万以下的就占比达到了56%，也就是超过一半的新房房价都没有超过6万。这么多的新房楼盘在那压着，深圳房价上涨的概率太