买深圳小产权房注意事项

买深圳小产权房注意事项

对于首次买小产权房的人来说选房可真是“睁眼瞎”越来越多的房产广告充斥在人们的生活中，让人挑花了眼，不知道该如何选择。另外，因小产权房历史性和复杂性的原因，难免会遇到知识上面的坑和套路，为此了解一些小产权房知识还是非常有必要的，下面就来看看这买小产权房中的这3大坑，在购房时一定要擦亮双眼。

第一，买小产权房，就近入学

就近入学，就是周边附近的学校都可以上吗？一网友问我能不能帮看看，梅龙苑能不能申请龙华区第二实验学校的小一学位呢？我家小孩2022年准备上小一！

随手查了一下，告诉他：梅龙苑只能申请松和小学或者教科院附属外国语学校的小一学位。他说：不是啊，在买房之前，有人很明确的告诉我，一定可以上龙华区第二实验学校的啊。他说，按就近入学的原则，这个第二实验学校是最近的！

我问他，你了解什么是学区吗？知道学区是怎样划分的吗？什么都听别人说，到时哭的就是你了！到时流的泪，都是你这会脑子进的水！

不得不说，这个网友的指向是非常明确的，为孩子上学的问题，提前做了很多准备，大方面向都没问题，去在种小问题上翻了车。关于学位或者学区的划分，网上一查一大把，再不济可以到教育官网上查看一下啊，所以不是不懂，而是懒，或者是太依赖！

小产权房统建楼之类的非标物业，本来就与正规物业差异巨大，更应该仔细的了解和核实。

第二，购买小产权不会影响公租房、安居房的申请

正常来说，只要你不落户的话，是不会影响申请公租房或安居房的！因为落户之后算自有其他类房产，所以申请不到公租房或安居房的了！

昨天有朋友和我说，他年头买了小产权统建楼，这个月申请安居被拒了。我问他有没有落户？他说没有！复问，那有没有叫物业代上传资料报网格登记？他说有！有可能就是这个问题了，网格登记登记成业主了，这个要和网格沟通一下，怎么处理了！

如果有打算申请安居房的，一定要不落户到小产权房，也不要在网格上传业主信息。（据说物业回复说）

购买小产权房不会影响公租房、安居房的申请这一说法是不成立的。但只要你买的小产权房落过户或者某种原因下在政府机关系统登记过有记录，就会影响公租房、安居房的申请。

第三，有猪肝本就不会有绿皮本，有绿皮本就不会有《历史遗留收件回执表》。

在讲解前，先跟大家说下猪肝本是啥：《房屋所有权证》因为外观颜色是暗红色，看起来像块猪肝，所以戏称猪肝本，再后来就变成了这个证的专属名词！是指村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证！也就是农村自建房房产证。

现在市面上那种<猪肝本>或者<绿本>都是比较少见了，市面上在卖的小产权房现在大多数的都是<两证一书>或者<历史遗留>居多!

农民房的手续都是排它性的，一般有<绿本>就没<猪肝本>、有<猪肝本>就没<两证一书>、有<两证一书>和<历史遗留>就没<绿本><猪肝本>。

买深圳小产权房需要注意些什么？看懂以下内容，起码能省几十万，这不是说说而已！

以下这些事情，我相信其他中介基本不会告诉你。甚至，连很多中介都不清楚，因为他们不够专业，他们是个小白或者半桶水。

不是所有小产权都值得入手，像统建楼，农民房，军产房，工业宿舍楼等都属于小产权范畴，但这里只有统建楼或独栋农民房是值得入手的。农民房的认证包括：猪肝本，绿本，红本，两证一书，历史遗留，无证。除了绿本，其他都可以买。

绿本在这里重点说一下：我们看到或听说过的关于小产权纠纷基本就是这个所谓绿本给闹出来的。因为这种绿本房过不了户，原业主去ZF部门登记申领了绿本。这栋房子祖祖辈辈只能流传，即使进行了私人交易，哪天这个地方要拆迁，原业主眼红反悔了，单方面作废合同也是可以的，官司大概率都打不赢。最多，把之前购房款退给你，不至于让你亏太多，这已经是最好的结局。所以大家看房时或买房前一定要确认房源手续，碰到这种绿本房，再便宜，户型再好再大也无需留恋，转身离开即可。

但是想买到收益最大化，安全程度又最高的小产权，只是避开绿本房是远远不够的。这里还涉及到土地的性质，房子建成的时间以及房源所处的地块位置。

土地性质：包括居住用地，商业用地，工业用地，文化用地，居住加商业用地，在不涉及ZF的土地整备前。这些土地性质都没什么大的问题，如涉及到土地整备，补偿标准是不一样的。

建成时间：大家记住一个数字0962，这是一个时间分界线。在深圳，凡是2009年6月2日以后盖建的小产权都属于违法建筑。

不过，大家别一看到违法建筑几个字眼，就一棍子打死这些0962后的小产权，如果只是短暂居住3~5年过渡，只要位置不在靠山靠水的生态保护区，都问题不大。遇到土地准备，0962前后的赔偿标准差别是很大的。例如0962前补偿标准11800一平，0962后一半不到~

地块位置：这里的风险主要在于，房源位置要远离那些靠山靠水的生态保护区域，跟买商品房选址逻辑相反，这些区域属于生态红线控制区，也是最容易被整备的区域之一。

另外，对投资客多说一句：如果有博旧改的心，愿意长期持有并等待，重点找不在综合整治范围内的房子。

由于历史原因，深圳小产权的数量占深圳住房总量的54%，这么大体量要全部强拆，无疑会引发超级社会动荡，但凡ZF脑子正常点，不会去干这种吃力不讨好的事，但这并不意味着所有小产权都值得买，根据上述几个点选出来的房，能帮助大家最大限度避坑

买小产权房学问深，李小微建议要买靠谱的有增值空间的小产权房 ！深圳有38万套小产权房，已经确权35万套，在深圳有50%的房子是小产权房。在深圳人们大量购买小产权房，目的是自住、投资、出租和博旧改。下面李小微就来说说，普通人如何购买小产权房，才能最大程度规避各种风险，保障自身的利益不受损。我归纳为三点。

一、坚决避开违章建筑。

在买小产权房过程中，要坚决避开各种违章建筑，必须看到房子的各种合法证明：批地证明，施工许可证明，历史遗留建筑证明，合作建房协议等。这些材料可以证明，房子是合法建筑，不是违章建筑。

深圳一套农民房，一般有这些材料：整栋楼的《房屋转让协议书》、《见证申请书》，单套房子的《律师见证书》、《房屋转让协议书》、《历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《建设工程规划许可证》、《居民兴建住宅用地批准通知书》、《建设用地规划许可证》。二、坚决避开法律禁止交易的小产权房。

有些小产权房，在法律上是明确禁止交易的，买小产权房时，要坚决避开这些房子。比如绿本的经济适用房，这种房子是政策性福利房，法律明确禁止交易。

军产权房：要尽量避开，因为军产权房的土地属于军队，和当地政府不是一个系统，发生问题很难解决。

以租代售的小产权房：要尽量避开，这种房子是产业用地，整栋楼只有一个红本，产权无法分割，开发商实际上是和你签一份长期的租房合同，以租代售，这种房子的问题是：一、不会增值；二、无法转手；三、产权属于开发商，无法博旧改。

自住我李小微个人建议首先购买村委统建楼，但是现在基本都不让过户了。或者具有两证一书的农民房。农民房的两证一书是：批地证明，施工许可证明，律师见证书。

三、买房后尽快入住，形成事实上的占有，做第一权利人。

买了小产权房后，尽量第一时间搬进去住，形成事实上的占用，这样可以防止一房两卖，万一将来发生纠纷，实际占用房子的业主，具有很大优势。