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深圳集体大红本房合法吗

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集体大红本房,即是有房产证的房子,也就是说整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房,四证齐全,这类房子其实还不能称为小产权,产权还是属于公司的,交易是与公司签租赁合同(有一些签的有偿使用合同)到期再自动续费。那么集体大红本房与小产权房有哪些不同之处呢?


深圳集体大红本房能买吗?集体大红本房是什么意思?


集体大红本房四证齐全,但不能上市流通,就是整栋楼一个红本产权证,不能分割,手续证件齐全


近日深圳连环的限购令,对小产权的打压限购,房价的居高不下,有很多人买不起房,就干脆和与商、办类房屋开发商签“以租代售”协议


集体大红本房,即是有房产证的房子,也就是所说的集体红本房。整栋楼一个大红本房产证。这类房子企业自己建的公寓房,四证齐全,但也是不能上市流通的,这类房子其实还不能称为小产权,产权还是属于公司的,交易的话只是让你一次交几十年的租金,只能算一个长租房而已,签的都是租赁合同(有一些签的有偿使用合同)到期再自动续费。



一、以租代售模式


深圳集体大红本房以租代售的方式,也就是签协义长租,合同到期无条件自动续期。近来以租代售合同改为有偿使用合同,合同到期同样是无条件续期。


1、与出租人签“以租代售”协议,约定租赁期限,国家规定不得超过20年。


《合同法》第2百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。通常此类“以租代售”协议,签订30-40年的租赁期限,此种约定是违反法律强制性规定的,租赁期限超过20年的部分不受法律保护。


2、承租人对“以租代售”的房屋产权情况不了解,存在部分出租人无产权证或无权处分的情况。在此种情况下,承租人一次性支付了相当于购房款的巨额租金,一旦出租人“一房二租”或“先租再售”,承租人很难按租赁合同实现全部租期内的房屋使用权。


3、出租人一般是房地产开发商或房屋中介,如果在日后的经营过程中发生资金链断裂的情况,承租人在仅有房屋使用权的情况下,执行房屋或要求返还租金存在很大困难,可能会房、钱两空。


目前深圳各个区域有很多类似的以租代售的集体大红本,比如布吉李朗的中海信,观澜的鸿基新都,龙岗的宝龙一号等。在签署此类房屋“以租代售”协议时,一定要对房屋的产权情况有了解,对合同的具体条款的合法性进行确认,并且充分衡量能够保障后续租赁合同履行的有效方法与后续履行租赁合同风险,再做决策。


二、签有尝使用合同


1. 此合同本意是购买此房,但其实质是租赁。因为房屋所有权需要登记变更,而此房没有房产证不能办理,就算是签订买卖合同也无法转移所有权。


2. 租赁房屋有20年之限定,所以本合同所言之 永久


3. 此合同有变更所有权的意图,但是与第三条所述内容有矛盾。因此需要明确本合同性质,是长期租赁还是买卖合同?


建议:因此房产权不明,买卖风险较大。若长期租赁,则可以首签20年,约定20年期满后原条件再续签。


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1、土


地所有权:大红本房土地所有权为国家,小产权土地所有权为集体所有。


2、缴费:大红本房缴纳了土地出纳金,小产权没有缴纳房屋出纳金。


3、产权证明:大红本房产权证明由国家房管局颁发,小产权乡或村政府颁发。


4、处理权:大红本房可以出售办理抵押贷款,小产权不可办理抵押贷款。


有人会问深圳集体大红本房是有合法建房手续,有整栋大产权证的,那么这个房子能买吗?购买的时候该注意哪些事项呢?


深圳的集体大红本房都为以租代售的方式销售,也就是签长租合同,合同到期无条件自动续期。近来以租代售合同改为有偿使用合同,合同到期同样是无条件续期。而集体大红本房的这种销售方式,其实也是小产权房的一种。


在交易过程中我们还是要先了解以下几点事项:


1、与出租方签“以租代售”协议,《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年,租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同。简单来说就是集体大红本的租赁合同一次只签20年,20租期满后不用增加其他的费用再次续签20年,这是法律的一种约束,也是受法律保护的,所以集体大红本的租赁合同是有法律效应的。


2、承租人要对“以租代售”房屋产权情况有所了解,特别是购买二手集体大红本房我们就要弄清楚一手业主跟开发人和集团公司所签的原始合同,一定要搞清楚房屋所属权,一般一手的都是跟所属集体公司和开放商签定一手合同就完全没有问题的。


3、出租方一般是房地产开发商和集团公司,一般也都具备相应的开发与使用权转让资质,但是我们在最终签订合同时还是要弄清楚出租方的相关资质和楼盘相关报建手续,集体大红本房都会有合法建房手续,四证齐全,是可以放心购买的。


4、特别集体大红本房是极有可能转正的!因为本身就是有整栋大红本正规产权,在某一个政策特殊环境下是完全可以通过补交地税拿到每户的独立红本,未来可能在这个房产税实施的情况下,政府为了更加全面覆盖房产税是很大可能通过缴纳相应的土地出纳金来让这种集体大红本房转成商品房。


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