深圳小产权房为什么很多都是按套卖？深圳小产权套路？

明知有风险，却不断有人“偏向虎山行”。

今年，深圳出台了严厉的楼市调控政策，商品房投机的入口被堵住，市场热钱的关注焦点似乎又回到了“熟悉又神秘”的小产权房市场。如今，据说小产权房市场“涨声一片”？证券时报记者为此进行了实地调查。

不按面积“按套卖”

走在深圳的一些街巷，一些房产小广告随处可见，广告的主角正是各式各样的小产权房。在高房价的深圳，还能以每平方米一两万元的价格买到房，听着的确诱人。

（随处可见的小产权房小广告）

众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。

“前两年深圳一些离市区稍远的地方还有许多均价一万元以下的小产权房，现在也不多了，观澜片区一般的小产权房也涨到每平方米12000元左右。”陈乐在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司，但这家公司跟别的中介有些不一样：专门做城中村小产权房和回迁指标房的买卖。

说起小产权房，大家的印象一般会停留在“握手楼”，居住体验感差。不过，现在深圳的一些小产权房与普通商品房外观上并无差别，高层带花园社区的小产权房比比皆是，许多小产权房还会重新包装，以“精装修”的方式放卖。

（农民房经过“精装”后发售）

在深圳五和片区，记者见到前来看房的张惠（化名），他正打算买一套房自住。“五和附近的商品房均价都在6万元以上，实在是承担不起，现在打新也不容易，所以打算先买一间小产权房。”她说，“看着总价似乎不高，但实际单价并不低，没想到现在小产权房也不便宜。”

记者跟随张惠来到五和村一栋正在改造的小产权房，发现前来看房的人很多。“这里的一房一厅卖60万到65万左右，两房一厅要100万左右。”销售人员介绍，至于实际面积和建筑面积，销售人员表示这里的房子不按面积计算只按套算。记者发现，这些小产权房的户型一般，有的甚至被改成了没有阳光的暗房。若按此价格计算建筑面积的单价，几乎都超过每平方米两万元。“这里的价格本来就较高，所以去年跟今年的价格相差无几，但余货已经不多，这里靠近地铁口，地段不错，很多人来买。”

在很多人的眼里，小产权不配有公摊，就该使用率100%，从窗户里搭个梯子下来，每天回家直接爬上去。楼道、大堂、公共空间最好啥公摊都没有。买过商品房都知道公摊都有20%+何况作为深圳稀缺地段

目前单套深圳小产权房基本都是按套卖，没有报面积。有报面积的都是参考面积，存在一定的水份。这个现象，我们之前也分析过:

比如龙华民治某村一栋7层楼梯楼，整栋楼收购价1.8万/m，装修费两三千/平，加上资金成本关系费销售费杂费，整栋楼成本2万2以上，假设这个开发商投入2000多万不赚钱一分钱，2万2一平卖给客户，听到这个单价有几人会买?大部分人对小产权的认知还停留在大几千一平的时代。

一个楼梯房，那么小一点，2万多一平，长时间卖不出去的话会把开发商拖死。只有2种办法，-是加个一二十的利润按套卖;二是把面积报高单价报低，才有可能卖得掉，没几个开发商敢拿着几千万冒着几个月卖不出去的风险。

为什么低使用率在小产权行业长期存在?为什么没有开发商愿意按二三十的使用率卖?

深圳从15年后已经彻底不让盖农民房了，每年还要旧改棚改土地整备利益统筹拆几千栋，深圳每年整栋卖的农民房估计才一两百栋，大多数人买过来是为了收租或等旧改，不会单套卖的。深圳有2000多万人，每个人都需要住，供需严重不平衡，再加上目前商品房猛涨后，商品房和小产权的价格差异越拉越大，最终只能导致整栋农民房业主坐地起价，开发商的整栋收购成本价决定单套销售价，不可能便宜卖。

深圳小产权房自由买卖，价格是买卖双方长期博弈得出来的，市场这双无形的手在决定这一些，接受了就买，接受不了就别买。这个道理其实很朴实!