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律师见证被明令禁止,深圳的小产权房现在还能不能买?

2021-08-08 13:38 房巴巴网
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网友:小产权房怎么买?


当然可以。


网友:小产权房买卖不许律师见证还有效吗?


其实早已在2009年司法局就发布了《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》,此项条例明文规定不允许公证机构和律师为违法建筑的买卖行为提供见证服务。一旦发现客户有违法或者不符合规定的行为出现,要立即取消为其做见证。由于小产权房的交易不允许上市,所以律师或律师事务为小产权房交易提供的见证服务是没有法律效力的。

那购买小产权房的所谓的律师见证是怎么回事呢?虽说律师为小产权房作出的见证没有法律效力,但是在签订合同时可以找律师当作见证人。当然,见证人同样可以找在当地有威望的人,找律师也是比较常见的一种见证方式。在这一过程中,律师或者其他见证人只是起到保障交易顺利进行、避免以后出现差池的作用。以这种方式进行的律师见证是有效果的,但是没有法律效益。

这种情况下的律师见证有那么多程序呢。1、接受当事人的委托,签订相关协议。当事人需要将有关的身份证明、委托的事件等向律师说明。2、律师接受委托后,要对当事人提供的材料认真地进行审查分析,看是否符合法律规定。3、见证作用。对于小产权房而言,律师主要是起到一个见证作用,对进行交易的双方起到约束行为的作用,证明法律事件或法律行为的真实性。


目前,深圳的小产权价格一般为周边商品房价格的三分之一,普遍在1万-2万/平方米左右。小产权价格低的主要原因,还是其交易不受法律保护,同时可能存在违建、握手楼、采光通风不好、环境脏乱差等问题。


实际上,并不是所有小产权都是非法的,在深圳报建手续齐全的小产权是合法的,只是不能用于交易。而且在龙华、沙井和松岗等地,有很多高端的村委统建楼,不仅有社区花园、泳池、地下停车场、商超,还通了燃气,与商品房几乎没有区别,价格只有商品房的三分之一。


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房价低、租金高


小产权房吃透了深圳的城市红利!


要知道,只有在租赁市场成熟的美国,由于租赁住房的基金化程度高,租金收益率可以达到25-30%,才压服得了回报率堪称“嚣张”的深圳农民房。

为什么会出现这种情况?

这两组数据的投资回报率都和两个指标有关:房租,房价。

1、深圳商品房在公开市场上流通性强,但是售价极高。

2、深圳农民房售价低,可租价却与商品房相差无几。

这是导致深圳商品房与农民房回报率出现巨大差异的直接原因。

以龙华为例:龙华莱蒙水榭春天一套精装修3房,面积88㎡,售价1200万,月收租6500元,租金回报率只有可怜的0.65%。


同样地段,一套精装修3房村委统建楼,面积136㎡,对外报150万,月收租5000元,租金回报率居然可以达到4%!

再看坪山:坪山中心区力高君御国际一套精装修3房,面积78㎡,售价374万,月收租2900元,租金回报率只有0.93%。


同样地段,一套精装修3房村委统建楼,面积120㎡,对外报130万,月收租2100元,租金回报率居然可以达到19.3%!


但就租金回报率,小产权才是真正将城市红利吃透的最大赢家。


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收租金,博旧改,小产权真的可靠吗?


深圳人占便宜等不了明天。

炒高房价,假离婚,抱团涨价......精明的深圳人趋利避害的本事向来一流。

由于限购政策和小产权极高的租金回报率,今年,投资小产权赚钱已经成为投资客们的新风向。



1、七年涨幅接近200%,年涨22%


据南方楼市消息:2013年,一位骑电动车拉客的大叔花了15万总价,买下龙华清湖地铁口一套30多平的单间,现在已经涨到42万左右,7年时间涨幅180%。

对于大叔而言,这7年上涨的27万,如果拉客每趟赚15元,要拉上1.7万次将近2万次,才能赚到这笔钱。


2、香港客户“杀入”,一次性购买15套房源


在深圳这座城市里,沙井可以说是拥有小产权最多的地方。

放眼望去,沙井片区里,除了远方绿皮围栏的楼盘是商品房外,周边无论规模大小,都是小产权房。


3、收租金,博旧改


拿下几套房源出租,持有几年再卖出或者长期持有博旧改。

短期收租,长期拆迁,这是大部分投资客的心态。

有不少投资客合伙买房,为了雄厚的资金四处凑钱买“合适”的房源,别人出一套他们收一套。

而这里“合适”的房源,指的是可以用来收租,又有旧改希望的房子。

近年来随着深圳拆迁进程加快,皇岗、大冲、白石洲、上沙等城中村相继被拿下,一栋栋农民房被夷为平地,随之而来的是原住民的“拆迁暴富”传说。

而深圳出台的棚改政策,明确指出,深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。

同时,新的棚改政策,主动权掌握在政府手里,对于拒不接受拆迁条件的,可以申请依法启动强制程序,进行行政征收和行政处罚。

这意味着城中村的拆迁改造要大大加速。

如何尝到大蛋糕的一块甜?对于深圳人来说,没有比博“小产权”更快的事情了。

有不少在看到旧改成就富翁后,也想让自己成为靠拆迁发家致富的人,想着与其排队摇号、喝茶买入天价新房,不如直接买入拆迁前的小产权旧房,边收租金边等旧改,实现弯道超车。

随便在论坛里一搜,就有一大推售卖的信息。


一边是被商品房拒之门外,一边是便宜、不用名额、有拆迁预期的小产权,“选择考虑、持续观望”成了越来越多人对小产权的持有态度。


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如果你想购买深圳的小产权房,一定会遇到以下几个问题:


1、什么是绿本、两证一书和历史遗留,哪个更有保障?


绿本是房东补地价交罚款后,由国土局发的绿本,并在国土局有备案,这种小产权不能买卖,也不能过户,购买时要签转让协议和律师见证,平时自住或出租都没问题,但拆迁时房东想反悔,新业主是没办法的,因为政府和开发商只认绿本上登记的权利人。


两证一书是指建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和兴建住宅用地批准通知书;历史遗留是指农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执。两证一书和历史遗留是目前深圳主流小产权销售类型,购买时只需签订买卖合同和律师见证。


在国土局有备案的绿本,拆迁时更容易产生争议,也不利于新业主的维权,两证一书和历史遗留相对来说更安全。与上两者相比,更有保障的是村委统建楼和开发商的统建楼,这些体量较大的一手小产权无论是居住、出租或拆迁都少有争议。


2、小产权怎么交易,可以贷款吗?


一般来说,像村委统建楼或开发商统建楼这样的一手小产权,都是可以贷款的,首付5成,普遍分期5年,月息4厘到9厘不等。


但是从个人卖家手中购买二手小产权,绝大多数是要全款的,能不能贷款主要看业主的态度,全款购房就是一手交钱一手交房,并不复杂。


值得注意的是,小产权房的信用贷款年利率要远高于住房贷款,以月息4.5厘为例,按照按揭贷款的算法计算,真正的年利率应该是9.42%- 9.68%,也就是约为普通房贷利率的2倍。


3、以我的条件,该怎么选小产权房?


如果是打算自住的,最好选择有花园社区的村委统建楼,这种小产权房的居住氛围与商品房相差不大,而且价格只有商品房的三分之一或一半不到。


如果是用作过渡,未来还准备购买商品房的,最好选择近地铁、交通便利、区域核心、人口密度高的独栋楼,这种小产权房的单价更低,普遍在1万元左右,租金回报率非常可观,未来转让也有较大的市场。


如果是用作投资,想搏拆迁的,那就要仔细研究城市的规划,首选福田、南山这些原关内土地资源紧缺的区域,最好选择居住矛盾突出的老房、危房,这样的小产权房旧改进度会更快。


4、小产权房有哪些优点和缺点?


优点:不限购,不需要购房资格,没有国土局备案也就没有房产税的担忧,低单价低总价,租金回报率高,拆迁了可以按1-1.3倍赔偿,以后转手也有较为成熟的“地下市场”。


缺点:一般为全款购房,要考虑资金沉淀成本,变现能力比商品房弱,部分可以贷款但利率很高,小产权的升值+租金回报或许可以抵御通胀,但远远比不上商品房的升值速度,此外还有偷面积问题和大家最为关心的业主反悔和一房多卖,这是购买小产权房必须承担的风险。


5、深圳小产权房未来的发展趋势是怎样的?


只要深圳的商品房价格不断上升,小产权房断然没有降价的可能,但从目前深圳各类文件的表述上来看,想靠搏拆迁一夜暴富的机会是越来越少了。


同时,如果未来深圳不进行扩容,小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器。


去年三月,《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》中明确规定,未来6年,城中村由“拆”变“治”,那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”,未来几年将纳入到了住房保障体系。


到2035年,深圳将筹集各类住房170万套,其中有6成是保障房,这么多保障房从何而来,大部分都将来自超500万套的小产权房。


那么这些小产权如何转化为保障房,目前还无从得知,但可以预测的是,手续齐全的小产权不会出现强拆,转化为保障房后的销售获利和租金收益,也都将补偿给原业主。

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