说到城市更新和旧改，就避不开“拆迁房、指标房、回迁房”三个核心词汇，那么这三个词是什么意思呢？今天我们就为大家逐一解释一下。

拆迁房：拆迁房：拆迁房指的是，这个区域在城市更新范围内但是（一般是独栋农民房）很多客户会问这个是不是村委的，一般村委的统建楼都是不会拆的（除非是早年间的老村委房），这总房子一般都是城中村农民房 ，刚需客可以购买，因为这总拆迁房一般周期都在5年以上，有的可能要10来年，这总房子价格相对回迁房，回迁指标房，便宜很多很多，初级投资客，打算长期持有的可以入手（建议购买历史遗留，或者两证一书的）

指标房：指的是某一旧改片区已经签约的房子。按照拆迁面积及安置人口又给予补偿，按保障房回购单价享受安置面积范围的新房（一般是签约移交物业到拆迁阶段）

第一：开发商已经签约完成本地村民的，农民房赔偿给本地村民的回迁指标房，有的部分村民，手上指标比较多拿一部分出来卖，卖家和买家签订房屋指标转让协议，去开发商那边过户就可以了。

第二：和开发商直接购买，这总情况一般都是小开发商，现在城市更新资金压力都很紧张，一般小开发商为了回笼资金，会提前卖出去一部分指标。

一般价格都是商品房，2\3且购买的时候需要一次性付清，到交房还需要3年左右时间。

优势：购买此类房子不受深圳商品房的限制，不管你有几套商品房，都可以无限买，打新打不到，没有名额的，可以考虑。

不足：购买需要一次性付清，资金压力大，是期房你并不知道你的房子以后户型咋样，时候是自己喜欢的，三如果你买的是绿本的指标会牵扯二次过户，有点麻烦。

回迁房：指的是发展商征收土地时，补偿给回迁户的房子。房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业。（回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外）每一个楼盘基本都有回迁房，回迁房不同与商品房的是，有些回迁房属于国家划拨性土地，上市交易时需缴纳土地出让金，可以转变为商品房性质，根于地域位置不同，在交易市场上的优势也与商品房一样的。这类房子需要房票的，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税）

回迁房指的是拆迁本地村民的农民房赔付的房子，在早年间回迁出来的房子有的是绿本的小产权房，但是现在很少见了，现在回迁的都是商品房，这总房子需要名额，且需要一次性付清。

这几类房子都是深圳这边的特色，拆迁房 ，回迁房，这两年兴起的，受益人群也是比较多，如果你是小白连小产权都没有买过，就不要建议入手了，伴随着深圳的发展，未来会有更多的城市更新，且加上政府层面上的监管，未来可能回迁指标房都很难买到，所以有需要的，经过学习过这方面知识的，可以入手，赶上时代红利。

购买回迁房有哪些注意事项呢？

1．购买回迁房的权益是否得到有效的保障，不动产证是否已具备就显得格外重要。购买回迁房首先确定的是否具备条件办理不动产证，不能办理产权的问题回迁房，那么后期将无法进行过户和更名。

因为单单只有回迁协议是不管用的，只有拥有不动产证，才能正式的进行过户之类的行为，拥有房屋的完整权益，所以应注意这类房屋是否具备房屋登记条件，是否能够实际办理不动产登记。

2.付款风险

如果想要购买回迁房，那么一定就要走正规的交易流程。确认房屋是否有产权纠纷，是否确定产权人权属，是否具备交易条件，交易中应产生的税费......买卖合同中的约束违约条款也是事关重要的。

网友问题得比较多关于【指标房、拆迁房】的问题

1、旧改房有什么优势？

答：不限购，不限售，不需要任何名额指标，没有任何限制！资产变现，实现保值，增值！超高的可见差额利润，非常高的回报率，是一种稳定增值的固定资产投资项目！

2、旧改房有什么门槛和限制？

答：需要有一定的资金能力！要一性次付款，无法贷款！以及购买周期时长较长（24~48个月，具体根据旧改项目拆迁补偿协议来定）

3、旧改房能不能买卖？

答：目前国家尚未有明确的规定。

4、旧改房的安全性如何保证？

答：指标房是开始商介入的项目，直接和开发商签协议，由开发商报送备案！

5、交易流程是不是很复杂？

答：交流流程并不复杂，但要求专业比较高，细节多。特别是投资，应该找专业人员！

6、 既然都要拆迁了，为什么还要卖呢？

答：这个问题应该是多数人都很关注的一个问题吧！

首先，土豪的世界不是我们能理解的，人家手上拥有的面积至少都十几套，不在乎拿一两套出来提前变现。

第二，因为旧改时间周期比较长，短则二三年，长要的说不好，所以提前变现去做其他投资，这个很正常！

7、什么是城市更新？为什么要城市更新？和旧改是什么关系？

答：城市更新和旧改是一个意思，城市更新主要包括两方面；一是拆除重建，一个是综合整治；拆除重建是为了释放更多的土地资源和打造更好的城市环境。综合整治主要是提升社区的生活环境，城市形象。深圳这个弹丸之地，土地供应越来越少，要获得更多的土地要么填海，要么旧改。