深圳集体大红本房能买吗？“以租代售”的集体产权可租售同权吗？

深圳集体大红本可以买卖吗？集体大红本就是整栋楼一个红本产权证，不能分割，手续证件齐全，也是小产权房的一类。

近两年的深圳连环的限购令，房价的居高不下。部分购房者选择退而求其次，购买商、办类房屋，或者干脆采取权宜之计：与商、办类房屋开发商签“以租代售”协议。目前深圳很多这样的以租代售的集体大红本小产权，石岩悦城花园/布吉中海信/光明南太云谷/平湖都市名苑”观澜的鸿基新都”等。他们的价格都在2万左右，市场依旧一片火爆。

概念

所谓的以租代售，顾名思义就是将空置的商品房进行出租，开发主体和客户之间签订的是房屋使用权租赁协议，而不是产权买卖合同。在合同期内，可以视实际情况和双方意愿再签订购房合同，租户正式转变成业主。

现实中遇到的案例却是各有自己的出发点，出于不同的目的而选择了“以租代售”这种模式，比如：今年3月对观澜商务型公寓及商业、办公项目实施限购措施，某楼盘直接选择“以租代售”另辟途径规避限购。那么，在我们深圳又存在哪些现实案例呢？

案例一：产权分割问题

平湖**作为华南城专门为解决城内商家住宿问题而建设的生活配套设施，产权不可分割。据咨询的网友反馈，他也握有一纸租赁协议，且当初入住的大部分人都是以租代售的方式跟华南城签署了《华南城生活配套用房使用合同》

今年3月底发生华南**大批“业主”游行，抗议华南城代收房产税和产权税，这就是“以租代售”的一纸房屋使用合同引发的纠纷。其实华南西苑属于华南城的配套用房，房屋产权归属于华南城公司应该没有异议。只是将房产使用权转让给住户的时候，应该要明确房屋使用权人的权利和义务，比如因其拥有使用权的房屋而产生的现有及将来之各种费用，税项（包括房屋使用权人应付的“房产税”、土地使用费等政府税、费）、摊分费用和支出等。当然，也包括遇到拆迁征收怎么处理，如上图所示。

案例二：产业项目配套宿舍

布吉的“铂金**”项目，因为有位朋友咨询是否可以入手，才有所了解。去现场了解才发现，项目在李朗国际珠宝产业园对面，共13栋，为“粤信物流基地二期”，共2栋。一万多的单价而区位位置也不差，吸引眼球的同时也被很多意向客户认同未来升值空间大。项目后来却被人投诉涉嫌欺诈，原来中介向市民推销称可低价“永久”置业，但是要交款时才发现，实际的置业是“以租代售”，花费几十万，最终只能买到租赁权，朋友就直接放弃了

资料查明“布吉**”这个项目的用地属性属于“仓储用地”“仓储厂房及配套”，其中仓储用地的使用年限只有30年，起于2009年，2039年到期。这两栋对外“招租”的物业就是属于该物流产业园区项目的配套宿舍，此类项目多太多数涉及到产权不可分割，或者有明确自持的要求。

这种案例在时下的城市更新和产业地产大热的环境下，会越来越多或呈现多样化供应形势。比如太多数旧工业改造升级、工改M0项目，会允许配建最高比例30%的宿舍。也就是我们之前讨论过的 “工改工公寓”，这种项目太多数会明确要求公司名义购买、或产权不可分割、或只能开发企业自持，所以寻求变通打擦边球--以租代售。

案例三：储备客户的另类营销

万科也不能推出“以租代售”的模式引起房地产行业的高度关注，也引起了万科要自己“开银行”、做房贷、做金融租赁、重大战略转型等猜测。而龙华的潜龙曼海宁和润达圆庭两大备受关注的楼盘也相继尝试这种做法，应该有两方面的考虑：营销的角度，通过租赁模式为为住宅开发业务储备客户、或提前锁定客户；资产运营与金融运作相结合，看好一线城市租赁市场且短期之内资金压力不大。当然，目前来看还只是一种营销策略，不会成为行业的普遍做法，在深圳并不常见，也有待探索。

综上，“以租代售”的操作形式在深圳的案例还真的不少。想买房，却只能签租赁协议，协议明确标注着租金标准以及分期付租的方式。实际上的操作方式却是“像买房一样一次性缴纳‘租’，至少首付50%，剩余部分每半年一付（租房期限一般是20年，因为按照我国法律规定，房屋出租的最长期限是20年，超过20年后很难获得法律保护，因此开发商的长租协议也绕不开这一关。）钱数不变，购房却变租房，开发商甚至还可以提供贷款--

这个看似当下管用的招数，有哪些我们需要注意的地方呢？

一、针对一些产业配套和工改项目，建议先了解用地性质和产权是否能分割；

二、开发商本身不具备从事银行业金融机构的业务活动，向客户贷款存在资质问题；

三、遇到拆迁怎么办？由于没有房产证导致产权不清，虽然有协议明确只有租赁使用权，但真正遇到拆迁征收，契约精神全然不顾也是存在的。

四、如果日后房价大涨，开发商不想“卖”了，这纸租赁协议怎么办，里面约定的解约怎么处理，折旧费用怎么算等等，都是我们要注意的事项。

那么有人会问深圳集体大红本房是有合法建房手续，有整栋大产权证的，那么这个房子能买吗？购买的时候该注意哪些事项呢？

深圳的集体大红本房都为以租代售的方式销售，也就是签长租合同，合同到期无条件自动续期。近来以租代售合同改为有偿使用合同，合同到期同样是无条件续期。而集体大红本房的这种销售方式，其实也是小产权房的一种。

在交易过程中我们还是要先了解以下几点事项：

　　1、与出租方签“以租代售”协议，《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年,租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。简单来说就是集体大红本的租赁合同一次只签20年，20租期满后不用增加其他的费用再次续签20年，这是法律的一种约束，也是受法律保护的，所以集体大红本的租赁合同是有法律效应的。

　　2、承租人要对“以租代售”房屋产权情况有所了解，特别是购买二手集体大红本房我们就要弄清楚一手业主跟开发售和集团公司所签的原始合同，一定要搞清楚房屋所属权，一般一手的都是跟所属集体公司和开放商签定一手合同就完全没有问题的。

　　3、出租方一般是房地产开发商和集团公司，一般也都具备相应的开发与使用权转让资质，但是我们在最终签订合同时还是要弄清楚出租方的相关资质和楼盘相关报建手续，集体大红本房都会有合法建房手续，四证齐全，是可以放心购买的。

　　4、特别集体大红本房是即有可能转正的！因为本身就是有整栋大红本正规产权，在某一个政策特殊环境下是完全可以通过补交地税拿到每户的独立红本，未来可能在这个房产税实施的情况下，政府为了更加全面覆盖房产税是很大可能通过缴纳相应的土地出纳金来让这种集体大红本房转成商品房。

一、可否办独立房产证？若是可以办，是怎么办？

答：项目性质及项目所取得项目文件及证书，是具备产权分制的，如产权分割须具备两个不可或缺的前提，1、补缴相关税费；2、一致同意办理。

二、现在签四十年租约，如果业主是银行贷款还未还清，中途想转让，怎么操作银行的货款？

答：以商品房为例，货款未还清，如需过户／转让，须（个人／银行）赎楼、过桥后再次重新办理货款，本项目也是一样，须（个人／银行／金融机构）赎楼后才可办理过户／转让。

三、客户觉得房屋使用证并不受法律保护？

答：《房屋使用权证》只是鉴于《物业租赁合同》的补充约定使用，类似《补充协议》，对《物业租赁合同》未尽事项，在《房屋使用权证》上约定：本国基本法《宪法》里面都有体现，一旦甲乙双方签字盖章即具备法律效应，换言之：个人借据上签字都有法律效应，涉及到公司的怎么还不受保护呢？

四、业主备案说以租赁合同上学，如果房子出租租客，租客怎么上学？

答：首先，2015年之前，深圳已取消购房送学位的政策，都是以积分入学，购房也好，租房也好，都是产生相应的积分，能否入学，以积分为核定标准，不是以购房或者租房及一手租户、二手租户为标准。

五、如果政府不给续期不就等于花了几百万租了40年房子？

答：到期政府不予土地续签回答，对应《使用权证》使用说明第三条说明：该房屋如遇政府部门征收、拆迁、本权利人共同享有国家关于建筑物部门的补偿收益（按整栋面积补偿利益比例分享）。

六、租赁合同没有保障、存在风险？

答：绝对安全有保障，项目是可以做到产权分割的，暫时没有去做，安全有保障.

银行、风控部门把关、加持；付款方式有贷款，与我司签署《房屋租赁合同》，缴納房屋总价款提供一般货款所需材料即可申请货款；如遇客户断供，银行单位，依贷款合同约定对客户进行处罚，严重者将房屋抵押偿还，视同于商品房法院没收、拍卖一样；由此所见，银行单位都认可本项目合同，村委盖章，风控部门、精算师都认可，我们个人难道还能精算过银行部门吗？所有说，一定安全有保障。

租售同权根本无法真正实现，只有租售同“钱”

租售同权 是近些年来一个很火的话题。在面对房价高涨的这一种情况的时候，外出打拼的年轻人也在逐渐地成长，生活当中遇到的问题也是越来越多的。在一个原本陌生的城市当中生活，最大的阻力就是难以享受的一些权利。

外来人口享有的权利大多都是与户籍挂钩的，因为户籍是区分本地人口和外来人口的重要手段。但是现如今很多大城市落户政策非常严苛，这也让大量外地人口无法享受到和户籍人口同样的权利。户籍大多时候都是和房子挂钩的，有房子就有落户的基础，没房子最多只能是个集体的大户口。所以说房子才是落户享受权利的重要因素。

老实说，不论是户籍人口还是外来人口，不论是有房的还是没房的，大家都在拼命地工作，也都在为城市做贡献。为什么有房的能够落户，孩子能上学，没房的家庭就要找民办学校或者让孩子回老家上学呢？

其实，租售同权最终的落脚点就在于子女上学。现在很多人提议要实现租售同权，要人人平等。但现实情况却不容乐观。因为没有房子的人要租房子，而租的房子所牵扯当中的利益情况就又都是由房东决定的。深圳就执行了租售同权，租房也能上学区房。但是最终学区房的学位变成了房子出租的筹码，一纸合同在两年前就能卖到18万元的天价。虽然子女上学家长不需要买房了，但该花的钱却没少花一分。

购房者买房看重的就是房子的附加属性，尤其是在上学的问题上更是为了户口和学籍买的房子。现在如果租售同权，那么买房的人会怎么想？或者说租房的人该怎么抢？学区房总是有限的，不论是租还是买都是有限的资源，只要不解决学位有限这个问题，不论子女上学是不是租售同权，学位的钱都必须掏出来。既然获得上学的权利要花钱，那么又何来的租售同权呢？

租售同权也许就是为了削弱房子的附加属性，这才好让房子回归最单纯的居住本质，但是已经靠房子拿到权利的人会认同这样的观点吗？房子的交易真的能够摆脱附加属性吗？

租售同权根本就无法真正实现，因为资源是有限的，一套房子不可能拆分成几个户口，一个学位也不能接受多个学生。所以说租售同权说说就好，不要太执着了。

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