买深圳大红本房安全吗?正确认识“深圳以租代售”

深圳大红本房可以购买吗?正确认识“深圳以租代售”

导语：近日有人咨询某拆迁征收项目涉及到“以租代售”方式遗留的的权属纠纷问题，包括也和某开发商项目拓展团队的人在沟通深圳的一些类似项目。结合一些实例给大家分享一下，正确认识“以租代售”，保护自己的利益。

（协议里面明确的拆迁条款）

概念；所谓的以租代售，顾名思义就是将空置的商品房进行出租，开发主体和客户之间签订的是房屋使用权租赁协议，而不是产权买卖合同。在合同期内，可以视实际情况和双方意愿再签订购房合同，租户正式转变成业主。现实中遇到的案例却是各有自己的出发点，出于不同的目的而选择了“以租代售”这种模式，比如：今年五月北京通州区对商务型公寓及商业、办公项目实施限购措施，某楼盘直接选择“以租代售”另辟途径规避限购。那么，在我们深圳又存在哪些现实案例呢？

案例一：产权分割问题

平湖**，作为华南城专门为解决城内商家住宿问题而建设的生活配套设施，产权不可分割。据咨询的网友反馈，他也握有一纸租赁协议，且当初入住的大部分人都是以租代售的方式跟华南城签署了《华南城生活配套用房使用合同》。

今年六月底发生华南**大批“业主”游行，抗议华南城代收房产税和产权税，这就是“以租代售”的一纸房屋使用合同引发的纠纷。其实华南西苑属于华南城的配套用房，房屋产权归属于华南城公司应该没有异议。只是将房产使用权转让给住户的时候，应该要明确房屋使用权人的权利和义务，比如因其拥有使用权的房屋而产生的现有及将来之各种费用，税项（包括房屋使用权人应付的“房产税”、土地使用费等政府税、费）、摊分费用和支出等。当然，也包括遇到拆迁征收怎么处理，如上图所示。

案例二：产业项目配套宿舍

布吉的“铂金**”项目，因为有位朋友咨询是否可以入手，才有所了解。去现场了解才发现，项目在李朗国际珠宝产业园对面，共13栋，为“粤信物流基地二期”，共2栋。一万多的单价而区位位置也不差，吸引眼球的同时也被很多意向客户认同未来升值空间大。

项目后来却被人投诉涉嫌欺诈，原来中介向市民推销称可低价“永久”置业，但是要交款时才发现，实际的置业是“以租代售”，花费几十万，最终只能买到租赁权，朋友就直接放弃了

资料查明“布吉**”这个项目的用地属性属于“仓储用地”“仓储厂房及配套”，其中仓储用地的使用年限只有30年，起于2009年，2039年到期。这两栋对外“招租”的物业就是属于该物流产业园区项目的配套宿舍，此类项目多太多数涉及到产权不可分割，或者有明确自持的要求。

这种案例在时下的城市更新和产业地产大热的环境下，会越来越多或呈现多样化供应形势。比如太多数旧工业改造升级、工改M0项目，会允许配建最高比例30%的宿舍。也就是我们之前讨论过的 “工改工公寓”，这种项目太多数会明确要求公司名义购买、或产权不可分割、或只能开发企业自持，所以寻求变通打擦边球--以租代售。

案例三：储备客户的另类营销

万科去年推出“以租代售”的模式引起房地产行业的高度关注，也引起了万科要自己“开银行”、做房贷、做金融租赁、重大战略转型等猜测。而龙华的潜龙曼海宁和润达圆庭两大备受关注的楼盘也相继尝试这种做法，应该有两方面的考虑：营销的角度，通过租赁模式为为住宅开发业务储备客户、或提前锁定客户；资产运营与金融运作相结合，看好一线城市租赁市场且短期之内资金压力不大。当然，目前来看还只是一种营销策略，不会成为行业的普遍做法，在深圳并不常见，也有待探索。

综上，“以租代售”的操作形式在深圳的案例还真的不少。想买房，却只能签租赁协议，协议明确标注着租金标准以及分期付租的方式。实际上的操作方式却是“像买房一样一次性缴纳‘租’，至少首付50%，剩余部分每半年一付（租房期限一般是20年，因为按照我国法律规定，房屋出租的最长期限是20年，超过20年后很难获得法律保护，因此开发商的长租协议也绕不开这一关。）钱数不变，购房却变租房，开发商甚至还可以提供贷款--这个看似当下管用的招数，有哪些我们需要注意的地方呢？

一、认清这个“擦边球”的来龙去脉，针对一些产业配套和工改项目，建议先了解用地性质和产权是否能分割；

二、企业名义存在交易和后续维护成本上的弊病：不仅交易税费较高，购房后每年都需要缴纳一笔税费；

三、开发商本身不具备从事银行业金融机构的业务活动，向客户贷款存在资质问题；

四、遇到拆迁怎么办？由于没有房产证导致产权不清，虽然有协议明确只有租赁使用权，但真正遇到拆迁征收，契约精神全然不顾也是存在的。

五、如果日后房价大涨，开发商不想“卖”了，这纸租赁协议怎么办，里面约定的解约怎么处理，折旧费用怎么算等等，都是我们要注意的事项。