深圳城市更新拟出台新条例，搬迁补偿标准新变化！

深圳城市更新拟出台新条例，搬迁补偿标准新变化！

只要一户不同意，旧改项目就“难产”。

这道难题一直困扰着深圳的城市更新项目。

《深圳经济特区城市更新条例 (征求意见稿)》

昨天在市人大常委会网站上公开征求意见，

提出了破解难题的新思路——

当已签订搬迁安置协议的合法产权比例

不低于95％且符合房屋征收相关规定的，

市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。

以特区立法破解城市更新“拆迁拉锯战”

在新增居住用地极为有限的情况下，城市更新项目已成为深圳商品房供应的重要来源。数据统计，2012年以来，我市城市更新供应用地连续多年超过200公顷。

早在2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出“城市更新”概念，明确了“政府引导、市场运作”等原则，正因如此，一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首。然而，与全国其他地方一样，“拆迁难”成为制约更新改造项目顺利推进的重大瓶颈。当前，我市的城市更新项目，绝大部分处于停滞状态，旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局。

此次立法酝酿多年，旨在运用特区立法权进行创新和变通，破解城市更新拆迁难题。

旧住宅区满20年方可申报更新

根据《征求意见稿》，合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上，住宅区建筑物建成年限20年以上，且满足下列条件之一可以申报更新：

（一）需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；

（二）年久失修或经维修后仍无法满足使用要求，存在严重安全隐患；

（三）使用功能不齐全，配套设施不完善，经评估后亟须拆除重建的。

对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区，经鉴定危房等级为D级的，经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划。

申报城市更新单元计划时，旧住宅区所在地块，应当经专有部分占建筑物总面积95％以上且占总人数95％以上的业主同意。自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

补偿标准不低于套内面积1:1

补偿标准是城市更新中大家十分关注的问题。当前，我市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。为了合理引导市场预期，《征求意见稿》规定了法定最低搬迁补偿标准，采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由权利主体自愿选择。

● 旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿，产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；

● 超出面积误差在3％以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；

● 采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；

● 采用货币补偿的，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定；

● 公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1:1或者建筑面积1:1.2的比例进行补偿。

开发商不得进驻旧住宅区征集旧改意愿

实践中，一个甚至几个开发商私自进入小区，开展旧改愿意征集，扰乱市场秩序等行为时有发生。《征求意见稿》就此专门规定，旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报，企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，否则可被处以200万元以上300万元以下罚款。

旧住宅区城市更新规划批准后，区政府应当组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案，经专有部分占建筑物总面积95％以上的物业权利人同意后，公开选择市场主体，由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。

搬迁协议签订超过95％政府可启动个别征收

根据当前的规定，必须100％业主、100％的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。在利益诉求多元化的现实中，要求取得100％的业主同意补偿安置方案十分困难。这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户”。

针对搬迁难，《征求意见稿》创设性地提出“个别征收＋行政诉讼”的解决方案。当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95％且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

市人大常委会相关负责人表示，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。

同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》提出，政府实施个别征收的，按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。

坚持“房住不炒”深圳“供给侧”发力保障居住用地供应

坚持“房住不炒”，力保“住有宜居”，深圳从“需求端”加码楼市调控的同时持续从“供给侧”发力，努力保障居住用地供应，加快老旧小区更新改造，提供更多城市居住空间。记者昨日从深圳市规划和自然资源局获悉，截至目前，全市已完成和正在组织供应的居住用地总量，占全年计划供应量的58.5％，一批城市更新单元近期也密集公布、加快旧改签约。

深圳房地产市场始终坚持调控基调

坚决落实中央“房住不炒”、先行示范区“住有宜居”的目标定位，按照市委市政府的部署，深圳始终坚持房地产市场调控基调，进一步稳地价、稳房价、稳预期。

2020年深圳计划供应居住用地293.2公顷（其中新供应129.2公顷、更新整备等164公顷），占土地供应计划总量近25％，约为2019年供应量的一倍。截至目前，深圳已供应居住用地58宗131.5公顷，正在组织供应的居住用地9宗39.9公顷，以上共占全年计划供应量的58.5％。2020年二季度以来，全市供应土地面积共约142公顷，其中住宅用地约58公顷占比41％，住宅用地尤其是保障房的供应比例显著加大。

打好房地产调控组合拳，深圳对招拍挂出让的住宅用地通过采取“单限双竞”“双限双竞”等灵活竞价方式、购地资金审查、新购住房限售、配建人才住房等多种手段，严防高价地扰乱市场预期，同时落实人才安居工程建设任务，增加住房供给。

11种渠道激发市场供应住房用地

深圳持续深化土地市场化机制建设，创新保障性住房供应机制，确定了11种住房用地供应渠道，最大程度激发市场动能；在全国率先出台标定地价制度，探索完善地价管理体系，体现保障房政策支持导向；创新已批未建用地调整用途和提高容积率政策，促进低效用地盘活、增加人才住房供给。

深圳不断创新存量土地开发制度体系，从近5年土地供应数据来看，新增和存量居住用地供应量的比例约为1:3，存量空间统筹利用特征明显。

面向2035年的住房供应与保障体系，深圳提出170万套住房供应目标和商品住房、公共住房套数4:6的供应结构。正在编制中的《深圳市国土空间规划总体规划（2020－2035年）》，创新土地利用调控手段，对标全球标杆城市，规划在2035年之前居住用地在全市用地结构比例中提高到25％以上。

站城一体化开发提升品质空间

今年以来，深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局和各区（新区），积极做好居住用地供应、建设项目审批等各环节的服务保障，加速居住空间更快向市场释放。

在光明科学城片区，长圳车辆段综合开发用地项目建设已进入紧张设计阶段。今年6月，该宗地由深圳地铁集团竞得，将重点打造“城站一体化”“轨道＋物业”模式的高品质空间。其建筑面积约45万平方米，约38万平方米为住宅（含保障房）。一期预计2020年底开工，2022年交付使用。

同样在今年6月出让的龙华区A917－0057宗地，由龙华区人才安居集团有限公司竞得，总建筑面积22070平方米，有轨电车通达，可提供出售人才房17660平方米。深圳市规划和自然资源局龙华管理局优化整合原先难以利用的村集体未建房户较小地块，为公共住房匮乏的深圳北部片区发展提供了住房空间。

城市更新提速释放更多居住空间

7月12日以来，福田区华富北片区棚改集中签约工作也快马加鞭推进。该片区始建于1986年，改造范围14.7万平方米，涉及业主约2800户。项目的实施不仅将极大提升人居环境，还与重大公共利益相结合，为市二医院改造贡献用地。

而在7月6日，随着4栋楼房开拆，“深圳最大棚改小区”南华村迎来历史性节点。南华村建成于1985年，是深圳最早一批建设的政府大型住宅小区之一，总规模约70余栋。南华村棚改项目自2019年7月启动签约后，15天签约率达99.6％，创造了旧住宅区改造签约的“新深圳速度”。改造后，该片区还将有助于完善深港合作区产业配套，集聚更多高端人才。

统计显示，深圳城中村居住用地面积112平方公里、居住建筑面积达2.9亿平方米，而使用年限超过20年且占地面积超过5000平方米的老旧住宅区约570多个，总占地面积约15平方公里。深圳坚持政府和市场“两条腿”走路，加快城中村和棚户区改造提升，进一步完善改造政策，大力推进示范项目，进一步释放空间潜力。近期，深圳多个片区城市更新单元计划密集出炉，将为后市新增大量住宅和公共配套。