记者实探丨深圳小产权房不受疫情影响，成交率更比以往活跃

记者实探丨深圳小产权房不受疫情影响，成交率更比以往活跃

在深圳，除了沙井，龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等一些地铁口的小产权房开盘几天就被抢购一空，比商品房还抢手。

其他区域如宝安区的西乡、福永、松岗、石岩，龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房，统建楼。

“大的规模统建楼，这么多人购买，国家不会一刀切的。”这是很多购买小产权房人侥幸的支撑点。

记者身边也有不少购买小产权房的朋友。其中一位已经自住七八年，她甚至后悔买晚了：“以前是想在市区买套商品房的，越看越涨，涨到存款只能买个小户型，一家人怎么住呢？后来听朋友推荐龙华的小产权房，当时单价才9000多。我去看了，还是很犹豫，担心有风险。纠结的过程中，商品房在涨，小产权房也跟着水涨船高，我看的那套后来都涨到1.1万了。最后买了现在住的观澜这套。100万一次付款，近100平的大三房。水费、电费偏贵点，其他都还好。”

记者的另一个朋友在龙华的清湖地铁口买的小公寓投资，60万一次付款，现在每月收3000的房租。“上周，和我一样户型卖到了150多万。这些年，周边的商品房涨了三倍，我这小产权房也跟着涨了两倍多。”她甚至建议记者也投资一套小产权房：“投入成本低，回报高，现在销售环节都是一条龙，成熟的，不用担心。”

和往年以低收入人群购买为主不同，近些年，小产权房的购买客户群体开始向高端客户转变，“今年房价太高，二手房买不起，很多人把目光转向小产权。疫情过后，沙井这边的小产权房都跟着涨了好几千，水涨船高，很多小产权房，收入低的刚需者也未必买得起了。”

目前，深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。需要注意的是，很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。虽然不是房产证，但过户非常严格，业主过户、律师公证，以及村委盖章，一样都不会少，房价一次性付清，基本没有后顾之忧。

因前段时间出来一些相关政策，想了解小产权房的人突然就多起来，尤其是沙井片区的小产权房，甚至一天卖出二十多套。近日，记者实地探访了这片深圳最早的小产权开发地沙井片区。

“开车走过沙井，你看到的那些气派、集中的小区房，没有几个是商品房，基本都是村委统建楼。”和“握手楼”农民村屋不同，这些村委与开发商合作盖起的统建楼，都会绞尽脑汁取一个霸气的名字， 听名字，一个比一个霸气，一个比一个高大上。

深圳小产权房最早发展于宝安区沙井镇，小产权房占沙井建筑的一半以上。至今，沙井一些比较大型的小产权房，规模有十几栋，有地下停车场，天然气管道，甚至还有游泳池，基本与商品房的规模差不多

一个业务员一年成交10套房子就达到行业内较好的业绩水平，但今年的行情已经让他在两个月的时间内达成了15套房子的交易。“我们一开始以为受疫情影响今年行情应该不太好，结果没想到比以往表现得更好。”

沙井、福永片区，小产权房集中且数量众多。据另一小产权房交易中介称，“目光所及之处都是小产权房。”而在记者近日的走访中发现，深圳小产权房近段时间以来交易需求旺盛，不少楼盘趁势涨价，刚需客和投资客表现积极。

早在2007年，住建部就曾发出风险提示称，小产权房不受法律保护，也不具备上市交易资格。实际上，据记者近日走访，小产权房交易已形成了较为完整的链条和操作程序。其中，为使购房客“放心”，更有开发商出具各种不同名目、且有相关主体盖章认证的合同协议，以及写着“房屋使用权证”等各类证书。包装之下，每场交易似乎显得尤为“正规”。而小产权房为何如此受欢迎？这当中也隐藏着诸多“诱人”的利益链条。

小产权房“暗箱”交易

6月29日，记者来到一处名为“懿园”的村委统建楼小区看房，该小区位于沙井会展中心旁，拥有6栋房屋，配有空中花园、地面停车位，均价为2.25万元/平方米。从外观和规模上看，该小区与普通商品房几乎无异。事实上，在当地，这类房屋与农民房、企业拿地投资所建建筑统称为“小产权房”。

售楼处工作人员为记者推荐了一套107平方米的三房户型，总价约为254万元，首付5成，分期10年。值得注意的是，徐华对记者表示，若选择分期，前5年是购房者个人直接向银行贷款最高50万元，后5年则是将剩余房款视为“货款”，以开发商的名义先跟银行贷款，再由购房者向开发商贷款。

除了房款，购房者与上述统建楼开发商签订购房合同时还需缴纳一笔3万元的“综合服务费”，即村委盖章费，每个村委的收费标准不一。徐华向记者解释称，客户购买该统建楼，是以“入股”方式进行交易，即购房者是作为投资群体的身份购买开发商的股份，名义上与村委、开发商共同合作投资建房，股份的表现形式便是房产，若出售房屋就相当于出售自身持有的股份。

说罢，给了记者一份封面写着某律所的“合同”，称之为“购房协议”，以及一本写着“房屋使用权证”的绿皮包装证书。徐华提及，为完成合同签订，购房者还需缴纳一笔2000元的“律师见证费”，即律师个人盖私章，“这是一定得有的，也是你自身的购房保障，有了律师见证的购房合同相当于商品房的‘红本’。”

而在记者参观的位于福永街道的另一村委统建楼，购房者则是与开发商深圳市凤来栖物业管理有限公司签订一份名为“共同投资分配协议”的合同，不过公司并没有向购房者收取上述村委盖章费和“律师见证费”。售楼处相关工作人员对记者表示，“没有必要进行律师见证。有了村委盖章，就已经说明（购房者）合法拥有这套房子了。”与上述徐华所在开发商出具的“房屋使用权证”相似，该楼开发商也会给购房者一本裹着棕色书皮的“使用权确认书”，也叫“绿本”。

购房者购买二手小产权房也需缴纳金额不一的“过户费”“喝茶费”。相关中介人士告诉记者，二手小产权房的“过户费”一般是500元/平方米，近年来各村委相互攀比，“过户费”有所上涨，目前有的二手小产权房“过户费”达到1000元/平方米。李俊称，近期一套面积为113平方米，总价为279万元的二手小产权房一次性收取“过户费”9.6万元。

尽管小产权房买卖缺乏一定监管，但还是有许多刚需客和投资客趋之若鹜。

在龙岗区布吉南岭村购买了一套小产权房（属村委统建楼）的钟女士对记者表示，其在2007年购房时的小产权房房价为4000元/平方米，而当时周边的商品房均价为1.8万元/平方米。对比之下，低价是其选择小产权房的主要因素。

7月7日，带记者来到一处位于沙井南环路、2015年交楼的村委统建楼，其单价约为2万元/平方米。不过，与该统建楼距离不足1公里的一处未开盘商品房，李俊预估其销售单价至少为6.5万元/平方米，而距离上述统建楼约1公里的一个在售公寓新房，其均价也已达到6万元/平方米。“目前，沙井商品房的均价为7万元/平方米。”

除了低价，无需购买名额、买卖不受限制也使小产权房成了一片“投资热土”。

去年年底刚出售白石洲一套拆迁房，手里揣着600万元现金的石先生（化名）今年年初来到沙井，用了不到一个星期的时间便买下了3套统建楼二手房，2套用来投资，1套用来自住。

相关中介人士告诉记者，投资小产权房除了租金回报，近年来沙井的小产权房房价也处于上涨趋势。以一套100平方米小产权房为例，一年总房价上涨20万～30万元基本上不成问题。“势头好的时候每平方米上涨5000元至8000元也有可能。”2016年，小产权房的均价为2000元至3000元，而今年小产权房的单价普遍达到2万元/平方米。

记者近日走访发现，“短期靠收租，长期博拆迁”是小产权房销售人士抛出的一大卖点。

记者以手里有闲置资金为由向一位中介咨询小产权房投资建议，该中介对记者表示，现阶段沙井有多个旧村片区被纳入城市更新规划，其建议记者入手一套200万元的统建楼房屋，短期内获得租金收益，之后或许可以拿到一笔拆迁补偿款。“现在这边的平均租金为3500元，相对稳定。若到时候你的房子涉及拆迁，补偿款至少也是1000万元。”

在诸多因素推动下，一场关于小产权房的博弈火热程度不减，而李俊同样是这场“狂欢”的受益者之一。

“特别是2017年和今年，小产权房市场行情紧俏，主要是由于2016年周边地铁正式开通，而今年受到疫情影响，许多客户选择投资房产。

提及小产权房在深圳扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳住房处于供不应求的局势，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类房屋有使用价值，同时又有市场。“其实，小产权房交易市场一直存在。不过今年上半年特别是二季度以来，深圳楼市呈现出热络的现象，受商品房市场带动，小产权房的交易需求随之旺盛。”