关于小产权房问题的浅析

关于小产权房问题的浅析

深圳的小产权房，有两种“绿本”，一种绿本是国土局颁发的，这种是整栋一个正规绿本，但是不允许更名的，确权有风险，如果买了这种房，原业主分分钟可以要回来！还有一种是开发商或者村委股份公司自己印的绿本，不是正规意义上的绿本，仅在本小区有效。小产权还有哪些注意事项呢？

一问 ：小产权有没有绿本？

答 ：农民房的手续分红本、绿本、两证一书、历史遗留、猪肝本、无证。

除了正规大绿本之外，其他都可以交易。

猪肝本（老红本）和红本不一样，红本农民房和红本商品房的性质是一样的，需要房票。

猪肝本是广东省人民政府发证，是有效的物业权证，但是由于历史原因不能在交易中心过户

农民房的手续都是排他的，有绿本就没猪肝本、有猪肝本就没两证一书、有两证一书历史遗留就没绿本、猪肝本。

二问：合作建房协议、整个小区一个本的这种属于什么鬼？

答：合作建房协议属于没本，有的会有历史遗留证书。整个小区一本证就比较复杂了，各种用地性质都有。

三问：1、如何确认卖家身份就是当前业主；2、私人房屋，不是整栋买的话，水电费等是交给谁？

答:①、可以看合同，如果一房多卖或诈骗是要坐牢的；

②、农民房都会有一个人管理员或管理处。

四问 ：如果是租客，伪造了买卖合同，让其假装成了“业主”，岂不是难防范？

答 ：单套农民房出租时绝大部分业主不会给租客出示合同，租客怎么山寨合同？就算山寨了，去管理处问一下登记是谁的名字在交水电，去律师楼查下有没有备份的合同，看合同的来源和签名……

五问 ：农民房有没有存在一房多卖的情况？如何防患？

答：小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可能低于万分之一。

原因：

①、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？

②、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同 律师见证，合同上注明房子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济诈骗，起诉后，业主就列入黑名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店都可能会受影响。

好事不出门，坏事传千里，如果小产权真有那么容易一房多卖，大家会整天从各个渠道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？

大家可以去百度搜搜，都搜不到几例真正的一房多卖，深圳有40万栋、650万套小产权房。

六问 ：我朋友妈妈八十年代在布吉街投了很多商铺，好像也是律师见证过户，今年卖的时候也是律师楼见证，看着都觉得有点流程好简单。

答 ：小产权的交易非常简单，买卖双方签个合同按个手印，律师咔嚓盖个章就OK了，第一次人买小产权的人心里会犯嘀咕，心想这会不会简单的有点过分啊，但是，深圳二十年来都是这么操作的，也没出现过几例纠纷啊，民间和拆迁时的开发商都认可的，所以没必要担心。

七问 ：除了绿本，什么样的小产权不能卖？

答 ： 千万别用买商品房的思维来看农民房，比如看山啦（可能靠近生态控制线）、看湖啦（可能靠近水源保护区），这些风景对小产权是毒药。在深圳，最安全的农民房是一大堆农民房包围的其中一栋，不要买靠山（生态控制线）、靠水库（水源保护区）的农民房，政府要强拆这种带景观的农民房时谁也保护不了你，你只能拿到建房、买房的成本 装修费。

深圳买小产权房四基本原则：

1、已封顶已住人；

2、没绿本；

3、没占用水源地、公共用地。

八问 ：小产的学位怎么解决了？

答 ：小产权申请学位，深圳现在学位都是按先类别再积分，可以办租赁信息申请学位，积分比商品房低一些。

总结：

小产权总价门槛“相对低”，买来没月供，出租收益率也比较好，交易灵活、转手没税费，还有机会博旧改拆迁；缺点是大部分都不能贷款，要全款购房，所以首付压力大，还有没有证不能在银行抵押。

适合没名额，有钱的人投资，还有刚需上车家庭。