关于深圳回迁房解答真的太全面了，准备购买深圳回迁房快来了解一下！

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为了让大家更好的了解房产知识，今天在这里进行解析，供各位参考。

回迁房是开发商开发《城市更新项目》征收土地时需拆除原住民的房子或占用到村集体土地，约定项目建好后赔给原住民的房子；交房办理出红本后和商品房无区别。

(1）、指标房，不要名额

也是咨询最多的，通常价格相比周边二手房5-6折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。

交房周期是指标房要重点考虑的因素：多数的旧改项目的《拆迁补偿安置协议》约定是拿到项目（施工许可证）3年内交房；不过最终交房时间，主要看旧改签约进度、专项规划审批；评估一个项目快慢，主要是依据项目地段、对基础配套用地的贡献多少、还有开发商的品牌度、资金实力、来综合决定的。

目前深圳有10几个旧改项目偶尔有这种回迁指标房出售，

注意：签买卖协议付5%以内定金就好，签到项目开发商《拆迁补偿安置协议》时再付跟业主协商好的首期款。

（2）、已建好，未出证

已选房没出证：回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证（不动产权证）后再办理二手交易的交易模式。新楼已建好，但是还没办理出红本，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。

时间拉长，房价涨担心业主违约，目前坪山【财富城一期】就有几套建好回迁房在卖。

注意：合同设定高额的违约金、约定交房就先入住。

（3）、交房，已出证

回迁户已经办理出房产证，直接进行二手交易的交易模式，此种交易模式与普通的二手房交易无异，就是买回迁户的二手房。

比如坪山【京基御景印象二期】就很多有这种二手回迁房在卖，单价和市场价一样，本质上就是买二手房流程，可以正常贷款。

1、安全性高不高？如何保障安全？

其一，品牌保证，信心标志。你有听说过星河、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼，不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

其二，旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万，就怕万一，万一开发商中途出现了资金危机怎么办，这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。否则，回迁户村民一闹事，当官的日子就不好过了，维稳是一项政治任务。因此，在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

2、回迁房价格会不会很高？市场商品房价格的50%，甚至有的比商品房还贵，看村落内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。

3、回迁房质量会不会很差？实地考察多个已经建好的回迁房项目，和商品房完全一样，只会比同小区的更好。

4、投资周期大概多久？周期在3-5年左右，根据拆迁进展不同地方周期不同。

5、没拿到商品房的房产证能否提前退出？公开市场无法退出，私下可以转让更名！每个阶段价格不一样！

6、是否限制名额？是否限购？不限购，不限制名额。

7、是否能贷款？不能贷款。

8、投资成本大概有多少？130万起，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！

9、利润有多大？利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题，但有些地方的回迁房利润就能达到一倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多。

10、回迁房为什么价格偏低？

1、不能立即再变现。

2、人们的认知偏差，大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期。

3、无法在公开市场买卖，绝对优质的机会稍纵即逝，缺乏固定市场慢慢发育的基础。

11、投资回迁房会不会很复杂？和投资二手房一样，并不复杂，而且有工作人员全程操办。

12、是否能和村民谈价格？价格可以谈，不过很困难，深圳的本地村民都比较坚定！

13、确定是住宅吗?确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁补偿协议合同】中都有明文规定，毫无争议可言。

14、农民为什么会出售？农民已经拥有2000平方房屋的拥有者，变现几百平方既能满足当下的用钱需求，又能让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习，所以愿意售出。

15如果合同期内交不了房怎么办？

交楼一事确实不能保证百分百，即使去买市场上的新房，发展商也不能保证百分百交楼时间，要么延迟，要么提前，这是很正常的现象，这点务必理解。

但是，延迟交楼发展商的损失比我们更大，我们只是小投资，发展商才是大投资，试想，几十个亿投下去了，如果开发的时间周期拉长，那开发商的财务成本将陡然增加，要知道，任何开发商都需要快速销售，快速回笼资金，减少财务压力。另外，本地的回迁村民也会找开发商的麻烦，根本用不着我们这些小众群体的投资客出头，村民是占有回迁房数量的主体，他们比我们更急，会监督好开发商，再说，旧改房政府也占有一定的比例。因此，不论从开发商本身的利益出发，还是从回迁村民的利益出发，开发商都有迫切加快工期的需要，不可能为了我们区区几十上百户回迁房的投资客去拖延交楼时间。要知道，开发商、村民、政府、我们四方是一条船上的命运共同体

16、选房是否公平？由街道办与公证处共同监督

17、买了100平方，没有100平的户型怎么办？选择接近面积，如不一致按照回迁协议时的价格多退少补。

18、交易安全吗？房子交易百分百安全，交易流程是先向业主支付5万诚意金，原村民再向村委提交资料，村委则向开发商提交资料，整个过程一周内完成，即可与开发商签定正式回迁房补偿协议，然后再付款。

19、还有什么补偿没有？每月每平方还会补偿15-100元每平米的租金补偿，还有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等

20、回迁房拿到房产证以后限不限售？回迁房不受731政策影响，房产证出来就可以和正常的二手房一样的交易了。

21.什么是回迁房?是指买村民待拆迁房产指标，买方直接以被拆迁户的名义跟开发商签补偿协议，待开发商建成后直接补偿同等面积的商品房并办理红本。

22.怎么交易？交易流程是先向业主支付5万-10万诚意金，原村民再向村委提交资料，村委则向开发商提交资料，整个过程一周内完成，即可与开发商签定正式回迁房补偿协议，然后再付款。