购买深圳小产权房后纠纷的案例分析

购买，外村人购买后不能合法的转让过户，一般情况下，外村购房者的权益不受法律保护。当然，在实际案例中，如果可以提供《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等相关证明材料，外村购房者的购房合同可以判定为有效，是可以获得小产房权的拆迁补偿的。

占用耕地等违法违建住宅。这类小产权房，不管是原出售人，还是后期的购房者，在拆迁中，都无法获得赔偿。

在政府划拨土地上，不按规划功能建造的、未缴纳土地出让金的住宅。这类小产权房，也属于违规建筑，改变了土地的使用性质，也没有缴纳土地出让金，后期如果得不到规划审批，也会被定性为违规建筑。

所以，一般情况下不建议外地人购买小产权房，后期维护自己房产的权益比较复杂，特别是购买了违规建造的小产权房，会面临“房财两失”的局面。

小产权房拆迁补偿的方法

在现行的拆迁补偿政策中，小产权房的拆迁补偿方法主要有3种：

产权置换。拆迁方用自己建造的或购买的产权房和被拆迁人的拆迁房屋进行产权调换。在产权置换基础上，还需要给被拆迁人合理的装修补偿、搬迁补助和过渡费。

划地重建。这种拆迁补偿方法，拆迁方需要补偿被拆迁人本地修建原有规模房屋按目前市场价所需的费用。

货币补偿。如果补偿方案是纯货币补偿，需要按照附近城镇商品房的均价给与被拆迁人现金补偿。

拆迁补偿的方法主要就是以上3种，当然，不同的拆迁人给出的拆迁方案不尽相同，可能会有多种补偿方法综合使用，例如有的只补偿现金，有的补偿现金还补偿房屋。

深圳实行新的拆迁补偿政策，与原有拆迁政策有3处不同

近年，深圳对小产权房的拆迁补偿，实行了新的政策，对村民小产权房的拆迁补偿有了进一步提高和规范。

深圳新的拆迁政策和原有政策相比，有3处比较大的改动：

双向补偿。因为在“宅基地”上的小产权房，村民只有使用权，在旧的拆迁方案中，村民只能得到拆迁房屋的补偿，不能获得土地转让的补偿，新的拆迁补偿政策则明确指出，小产权房拆迁可以获得房屋赔偿和土地转让双向赔偿。

扩大补偿范围，提高过渡期补偿费用。旧的补偿方案只补偿房屋，对“宅基地”上的其他附属建筑物，没有明确的补偿标准，新的拆迁补偿政策，则明确应该给与“宅基地”上的构筑物一定的补偿，同时提高过渡时期的安置费用。

更改了拆迁补偿金额的计算方式。新的拆迁补偿金额的计算方式：拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助。

小产权房的出售和购买都不受法律保护，如果购买了小产权房，又面临拆迁，购房人想获得拆迁赔偿，准备充足合法的材料证明，就可以获得小产权房的拆迁补偿

小产权房的复杂性不仅仅是产权问题，还涉及建筑是否合法、交易是否合法的问题。

如果是纯粹的违规建筑，小产权房的出售人和购买人，都得不到拆迁方的一分钱补偿。

如果是小产权房是合规在“宅基地”上建造，只不过购房人不符合购房资格（当地村民），可以提供证明材料，获得村集体或相关机构批准，使得购房合同有效，购房合同有效，在拆迁中就可以获得拆迁补偿。

同时，为避免房屋出卖人在拆迁房屋拆迁时反悔，购房人需要在购房时就和出售人达成房屋转让协议和自愿放弃拆迁补偿协议。

为解决外地人购买小产权房的合同有效问题，至少需要《集资建房协议》、《房屋转让协议》，有集资建房协议才比较容易获得村集体同意外地人对村内小产房权的购房审批。村集体审核通过，小产房权的房屋转让协议才具备合法性。

为避免后期纠纷，外地购房者购买小产权房可以找律师见证房屋转让过程，并获得《律师见证书》。

　　一、针对只交货了订金，但房子都还没交货，则人民法院将确定彼此的买卖协议失效，并规定卖家退还订金，一起按中央人民银行要求的逾期贷款利率规范付款贷款利息。对这类别房子未交货案子的解决标准，人民法院坚持不懈相同的作法，仍未有很大攻克，例如深圳市龙岗区人民检察院一审案子(2016)深宝法民三初字第1086号胡继椿与庄永虹房子买卖合同纠纷一审民事判决书：本院认为，因上诉人与被上诉人均确定签署的房地产业转让协议中承诺出让的涉案人员房子为小产权房子，且无合理合法报建办理手续，故因涉案人员房地产业的出让违背了在我国相关法律法规的相关要求，原、被上诉人中间的出让个人行为应评定为失效，被上诉人出示的收条中针对订金的承诺亦属于失效承诺。依据无效合同的解决标准，融合本案庭审中早已查清的客观事实，及其上诉人的有关认为，被上诉人理应向上诉人退还订金RMB40，0500元及贷款利息(贷款利息以RMB40，0500元为工资基数，按中央人民银行要求的逾期贷款利率规范测算，从提起诉讼之时即2016年12月12日起计至本裁定特定付款之时止)。

　二、人民法院作法有很大攻克的是另一类别案子，即买家交货了所有购房的钱，卖家交货了房子，并且买家占据、应用房地产很多年，卖家提起诉讼规定确定房屋买卖合同失效的案子。

　　2016年和之前人民法院的典型性判法是那样的：

　　深圳市龙岗区人民检察院一审(2016)深宝法民双重字第5号梁非凡与朱锐清房子买卖合同纠纷一审民事判决书裁判员结果：1、上诉人梁非凡与被上诉人朱锐清签署的《房屋转让合同书》失效; 2、被上诉人朱锐清于本裁定产生法律认可生效日五日内将坐落于深圳市龙岗区西乡街道流塘荔景新农村4栋等状态码号房子退还给上诉人梁非凡3、上诉人梁非凡于本裁定产生法律认可生效日五日内向型被上诉人朱锐清退还购房的钱150，0500元及贷款利息(贷款利息以60，0500元为工资基数，依照中央人民银行公布的当期类似银行贷款利率的规范，各自从1995年12月20日、1994年4月16日测算至本裁定明确的退还之时止);4、被上诉人朱锐清于本裁定产生法律效力生效日五日内付款上诉人梁非凡房子占据服务费66，950元。

　　殊不知，那样的裁定方法在2012年之后，拥有很大的更改。在实践活动解决中，刚开始出现那样的判法，农村基层人民法院以“所承诺买卖之房屋建筑没有房地产业证，并早已开展历史时间遗留下违章建筑申请，故此案理应先由行政单位对涉案人员房屋建筑的合理合法开展核查，行政机关对房屋建筑开展解决后，被告方可就因合同履行而产生的纠纷案件再向人民检察院提到是民事诉讼。”为由，驳回申诉上诉人的需求。

　　农村基层人民法院不解决上诉人提到的确定某一合同无效的作法，显著与法律法规的要求不符合。很多的案子上告到中院，中院的解决很有表现力：(2014年)深中法房终字第1964号，中院撤消宝安人民法院一审判决，命令一审人民法院对规定确定合同效力的恳求开展案件审理，但再审对规定退还房子及个人所得的需求，觉得涉案人员房子已开展历史时间遗留下违章建筑申请，有关资产利益关联应由行政部门主管机构对涉案人员房屋建筑合理合法开展核查解决后给予明确，故觉得后一需求不归属于人民法院审理范畴。

　　相近裁定见解也有(2016)深龙法民三初字第166号：“上诉人认为《出让土地建造商住两用房协议书》为失效，　维尔口腔给予适用，因为此案解决的是合同纠纷，原、被上诉人对涉案人员地快上的房屋建筑均坚持不懈未予解决，”

　　根据农村基层和中院2012年刚开始近几年的很多裁定的细读，基础能够 明确，深圳市人民法院对小产权房子纠纷案件的司法部门心态是逃避的。要不简易果断，不审理，审理了则裁定驳回申诉，就算更进一步确定了房屋买卖合同的失效，针对合同书确定失效后，退还房子需求也果断不解决。

　　三、怎么会出现那样的更改?本律师剖析缘故有下列好多个：

　　1、随之楼价的高涨，提到确定买卖协议失效起诉的通常是卖家，尽管依据法律法规的要求，交易小产权房子因违背法律法规的强制性要求而失效，但显而易见卖家违反了诚实信用原则的基础民法标准。假如人民法院坚持不懈过去判法，将激励卖家的不诚实守信个人行为，也将促长该类案子的再次提高。

　　2、该类买卖协议的买家相对而言，许多是经济发展工作能力有限公司，没钱买商住楼，迫不得已冒着风险性买小产权房子，以达到去掉的愿望。法院判决买家退还房地产，买家必然流离失所，该类案子的实行难度系数是显而易见的，假如必须要强制交房，失房的买家非常容易变成社会发展不平稳要素。

　　3、深圳市政府很多年来，推动历史时间遗留下违章建筑的合法解决，虽然进度迟缓，但能够 预料，一部分小产权房子存有合法的将会和方式。因此，从这一视角而言，司法部门权利在行政权力解决前不做过深的干预是能够 了解的，都是有效的。

或许，司法部门的消极心态，也将会引起某些新的难题，例如小产权的纠纷案件变成一块儿“法外飞地”，支配权长期性处在不平稳情况，必然产生私力救济，爆力占据等状况。必须水平上也损害了法律法规的权威性。

综上所述看得见，小产权房子的难题，是1个法律法规难题，都是1个社会现象，也是1个政冶难题。本律师赞同人民法院暂行的处理过程!

总结

小产房权的争议不仅仅在于产权人不明确，还涉及交易是否合法，房屋建筑是否合法等诸多问题。因为存在诸多问题，购买小产权的购房者，在后期面临房屋拆迁时，很难主张自己的合法补偿权益。

所以，想购买小产权房的购房者应在购买前，要求出售人配合自己准备充分的证明材料，使自己的购房合同合法化，只有购房合同合法，后期小产权房拆迁时，才能获得拆迁补偿。

辩护律师近些年因申请办理多宗小产权房买卖纠纷案件，整理了近几年深圳各个人民法院对小产权买卖纠纷的裁定状况，发觉1个令人震惊的客观事实：近些年，人民法院对小产权房子的裁定构思和过去拥有挺大的更改。刑事辩护律师在申请办理此类案子时，如果不是精确号脉住人民法院的审理趋势，将欺诈被告方，并给案子代理商产生不便。