深圳回迁房安全吗？购买回迁房需要注意哪些问题

近年来，深圳市在城市更新方面，充分发挥特区在改革创新上先行先试的优势，在观念、机制创新和方法改革等方面进行了大胆尝试，突破了不少条条框框的束缚。如今，城市更新对于转变粗放的土地依赖型城市发展模式、优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量的积极作用，在深圳市已经显现。

2009年年底，《深圳市城市更新办法》出台，这是全国第一部以政府规章形式颁布的城市更新法规。随着深圳市改造范围的扩大，旧城、旧住宅区都纳入了更新范畴，由此标志着深圳市城市更新进入了一个新的历史阶段。公开资料显示，2014年深圳市城市更新的商住用地(包括旧村改造)共25幅，远远超出新出让招拍挂商住用地的数量与规模，招拍挂的商业办公地块主要由南山区提供。此外，通过城市更新获得土地也是开发商在一级市场拿地的主要方式之一，所以即便中心区也会有一些物业含有回迁房，深圳原住民或早期移民人群就住在这些回迁房中。

深圳市场经济在我国是最成功的，人们商业头脑、维权意识很强，所以深圳的回.迁房品质与同小区的商品房完全一样，且学区、交通以及之后的交易方式也和商品房一样。后来为了方便拆迁，陆续若干次修订及补充城市更新办法。政府主动规范完善，这种便利的方式得到了政府、开发商以及村落的认可。

在这些立项的项目中，绝大部分是规划为居住＋商业用地，就是把原来的村落改造后，变为符合现代化城市的住宅商业综合体，说的直接点就是拆迁，拆迁就会有回迁户，回迁房。

在很多楼盘中都有那么一些房子，是开发商赔偿给被拆迁原居民的房子，这些房子的户型，朝向，面积位置等等都和同小区开发商在售房子一样的，因为房子属于被拆迁所赔偿而来，市面上俗称回迁房。因此，买卖回迁房在深圳慢慢形成了一定的市场基础。

深圳回迁房是政府把这片区域土地列入深圳城市更新范围，开发商来入住立项，开发商开发《城市更新项目》征收土地时需拆除原住民的房子或占用到村集体土地，约定项目建好后赔红本商品房给原住民的村民；交房办理出红本后和商品房无区别。

通常价格相比周边二手房5-6折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。

交房周期是指标房要重点考虑的因素：多数的旧改项目的《拆迁补偿安置协议》约定是拿到项目（施工许可证）3到5年内交房；不过最终交房时间，根据项目进展情况，评估一个项目快慢，主要是依据项目地段、对基础配套用地的贡献多少、还有开发商的品牌度、资金实力、来综合决定的。

回迁房投资分成三个阶段；前期投资一些刚刚有旧改规划的民房，这时候的价格还是很低的，项目还不确定的时候大批量进货，在开发商进驻就价格上涨就可以开始抛货。当然前期利润跟操作灵活性最大，也需要大量的资金很强的抗风险能力，中期投资就是在项目已经立项，这时候旧改刚开始 签约周期一般都比较长，这个时候入手等签约差不多的时候再抛售，小赚一笔。后期就适合一些刚需的投资，项目基本签约到尾声开始拆除在施工许可证出来前都可以进行更名手续，这种情况项目可靠性强拿房时间短 。

深圳市场上的旧改回迁房是一种不错的投资选择，在深圳现有的楼市政策下，回迁房迎来了黄金时期，深圳旧改拆迁指标房是属于旧改拆迁赔偿所得，不受深圳房地产限购政策影响，不需要深圳社保、不占用购房名额，没深圳户口没深圳社保不管你在深圳还是外地有多套房产都同样可以购买，这是很好的投资机会，特别是给很多外地朋友们提供了唯一一个在深圳购买红本商品房的机会。

深圳回迁房其实很早就有流通，是非常成熟的市场行为！内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，一放出来，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，没有流向市场而已。但现在不同，深圳到处旧改井喷，形成体量非常大，才得以流向市场！

深圳旧改是由政府主导，由开发商开发，旧改项目的开发商；是要具有很强开发资质！才有资格开发！开发商是商业行为，村里也占有部分股份合作开发的，这样使得开发进度更快。

房赔房，对村民而言，老房子变新房子何乐而不为，这样不会出现钉子户这个说法，对开发商而言，前期不用动用大笔资金去收购土地。