​深圳回迁房是什么？流程怎样？买了农民自建房怎么控制风险

深圳回迁房是什么？流程怎样？买了农民自建房怎么控制风险

如果对于深圳小产权房还有不明白的朋友，可以先看我之前的文章。

深圳小产权房可以过户吗？可以落户申请学位吗？可以分期付款吗？

本文说一下深圳小产权房中的拆（回）迁房是什么？旧改拆迁的流程怎样？普通人怎么投资及控制风险？

先说一下拆迁房的定义：

深圳城市更新主要可以分为两大类：

一、综合整治：不改变建筑主体结构和使用功能，改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、沿街立面重新装修，环境整治，节能改造等。

二、拆除重建类：将旧有建筑拆除，新建商品房小区、商业配套、公共服务配套等。这里面又分为三小类：

1、旧改：开发商市场主导，主要针对合法用地比例达到门槛的建成区，包括城中村，工业区，旧住宅区。

重点：好谈条件，一般都是赔房子，是我们普通人可重点关注的类别。

2、棚户区改造：主要针对20年以上旧商品房小区或单位住房小区，政府主导+民商+强制+国企代建，需配备相应数量安居房。

3、土地整备（也叫征收）：政府主导，用途有公共利益在里面，如新建产业园区、道路、公共设施用地。

重点：不好谈条件，一般是赔钱，不会赔房子。

明白上述分类以后，我们重点关注开发商主导的旧改拆迁的流程，以及我们普通人应该怎样投资和控制风险。

城市更新中的旧改流程主要分为以下6步：

第一步：意愿征集——解决原小产权业主同不同意拆的问题；

在这个阶段开发商会进行建筑、权属的核查，与街道办配合进行现状测绘，各业主意愿调查。

这个阶段并不会确认实时更新的开发商，各种补偿标准也不会明确，即使意愿签约率达到100%，也不代表项目一定会实施，存在较大的变数；这个阶段并不会确认实时更新的开发商，各种补偿标准也不会明确，即使意愿签约率达到100%，也不代表项目一定会实施，存在较大的变数；

第二步：计划阶段——解决能不能拆的问题；

这个阶段会由区更新局初审，初审通过后，进行意愿公示、草案公示，计划公告，会发布在区政府在线、深圳商报、深圳特区报等媒体上；

避坑点：此阶段只代表初审通过，还未正式进入计划，如长期未有进展，项目仍然存在搁浅的可能。

第三步：规划阶段——解决项目建啥的问题；

此阶段主要进行土地、建军筑信息核查、现状测绘报告，地区划分、规划容积等

风险点：要注意所购买的指标房是否在首期实施，如果不是，拿到回迁房时间可能会更久。

第四步：搬迁补偿阶段——解决怎么赔的问题；

此阶段会确定搬迁赔偿安置指导方案，比如回迁物业的类型、面积比例、租金、搬迁费补偿标准等，在签定正式的拆迁补偿协议时，同时注销现有房产权属证明（主要指律师见证书）。

避坑点：要注意，此时风险在于一旦签订了正式的拆迁补偿协议，房屋基本就不能再买买了。想入手或出手的都要注意这个节点，避免资金风险或错过出售时机。

第五步：实施主体确认——解决由哪个开发商来实施的问题；

第六步：正式实施