深圳整栋大红本房子有风险吗为什么不建议买集体产权的房子

深圳整栋大红本房子有风险吗为什么不建议买集体产权的房子

一、为什么不能买集体产权房

　　集体产权房屋修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，不能上市交易。这类房屋的修建是由区政府直接审批，不到房管局登记，居住者没有对房屋的完全独立产权，有的仅是农村集体房产权，即业内所称的"乡产权"，乡产权并非字面意义上由某一级政府颁发的产权，而是在某些乡村里，当地政府未经国家许可，便将村里的土地交给开发商，并由其建设并公开出售的商品房。

　　二、集体产权房与独立产权房有什么区别

　　（一）权利不同

　　如果购房者在取得房屋后不能取得房屋所有权证，那么他所购的房屋所有权处在一种未经法定形式确定的状态，购房者不能取得如下权利：

　　1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。如进行上述行为，也会因该行为违

　　反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护无效的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担;

　　2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的少有凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任;

　　3、在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿;

　　4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利;

　　5、无法部分改建所购房屋;

　　6、在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。

　　而商品房的居住者拥有以上所说的全部权利。

　　（二）产生基础不同

　　国家法律规定土地使用权分为国有和集体所有两种。城市开发房地产均是国有土地使用权转让;农村则是集体土地所有与使用一体。农民申请修房均是在其范围内审批的宅基地上修建，这种房屋是不纳入城镇房屋交易的范围，其交易行为和结果不受保护。

　　（三）没有产权证

　　在农村，土地归集体所有。在这类土地上建造房屋，不用交纳土地出让金等费用。法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。外来者如果购买了这类房屋，并不能享有房屋的产权，而是居住使用权。

集体大红本房公寓的水电费比普通住宅的贵了差不多2倍，商用住房的电费基本在7毛，税费在2.6元左右，商用水电需要看开发商，一般住宅的水费是2.6元，电费是0.5元。

1.公寓与普通住宅之间，使用年限不同：一般来讲，普通住宅的使用年限一般是70年；公寓的使用年限根据所处地块的土地类型，一般是40-50年。水费标准不一样：住宅属于民用住房，水电费是按民用水电收取的；公寓属于商用住房，按商业用水、电的标准收取。长期来看，住宅的水电费用会比公寓的水电费用要低。

2.概念不同：住宅，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍在内的专门住房。一般而言是以家庭为单位居住，多为二、三房，户内设计有客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能，一个小区里不止一、两个，而是多个。

3.落户规定不同：住宅和公寓在落户规定上也存在差异。公寓楼是在商业用地上建造的，是商业性质的，因此不能落户；如果是住宅，根据不同地区的不同要求，只要满足一定条件，购房者就可以办落户手续。

综上，集体产权房就是我们通常所说的小产权房，是没有房产证的

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