买了深圳小产权房如何规避后期的风险呢

买了深圳小产权房如何规避后期的风险呢

在深圳想要入手小产权房很多要规避的是它以后的风险，五年，八年，十年之后，甚至直到拆迁。

有一位朋友在后台私信留言，她2015年在宝安区受让了一套小套房，现在要拆迁征收出问题了，只能获得六千五一个平方的补偿标准，那赔率为什么这么低呢？

作为机荷高速某出口的一个扩路做市政工程，要征收她的房屋，根据街道相关部门调取了她这栋楼的卫星影像，这栋楼是在2010年左右推倒重建，那么它建成封顶的时间，很明显就已经超过了当时两规，10年9月2号前锁档的一个处理违建的一个普查时间，相关部门在调取此栋楼地标的一个地块，法定图则显示也是为交通设施用地。

所以我们在受让一套小房，其实提前有很多数据都可以查出来，规避掉以后没必要的麻烦，大家都知道征收作为一个市政工程，一定要服从大众的利益为出发，它不比商业行为的一个旧改，那两者的一个补偿标准，那是有很大的区别啊，旧改还可以申请产权调换。

受让小产权房，小产权房的建成时间一定要在2010年9月2号前，并且必须要有【两书一书】或者是【历史遗留普查回执】。受让的小产权房最好是属于村里的红线范围，属于住宅用地，那么以后要是旧改征收拆迁，最低标准也是能产权置换的。

选择哪种小产权房风险小呢？

首先是在2004年普查时，有历史遗留登记的相对安全，最起码没有强拆的危险。

还有最好找现有的大型二手小产权房，住房比较多、有管理处的那种，而且还要安装了管道煤气的那种，安全性高好多。因为有管理处以及管道煤气，相当于管理处及管道煤气公司，已经识别业主的真伪以及证件的属实性。

小产权房如何交易？

新房手续相对比较简单，直接跟开发商签合同或者跟村委签合同，而且房源楼层选择多。主要看楼盘开发商有没有“两证一书”，指的是《土地使用证》和《建筑许可证》，《律师见证书》。不过2009以后的很多小产权都没有两证，交易的时候就签《集资建房协议》。所谓律师见证是这样的，律师做为见证人见证了买卖双方的一个签字过程，在见证书下面会有一行小字：“仅表示本人见证此签字过程，不代表本人对此负任何责任”。

二手小产权交易主要通过律师见证，开发商或者村委能更名的少，很少能更名，但要交部分费用。

其实大型小产权房一房两卖不太可能，因为也会有正规的管理处，管理处登记资料也是要你提供这些连续性证明，你是业主的资料才登记到你名下，包括水电，管道煤气。

二手交易流程：首先要查证原件合同，确定是否是真实业主，防范一房多卖。

小产权房一手业主，手上只有一套原件，（包括律师见证书，合同，收据，开发商的身份证复印件），律师见证书，合同，开发商的身份证复印件几件东西是由律师楼统一订在一本，然后律师楼盖上如封条一样的盖章。如果你过手到你名下，卖家必须把这些原件全部提供转手给你，然后律师楼又见证你们的交易，出份你跟前卖家的见证书。你如果再卖给下家，就得把所有前面的资料带上转给下家，下家再转给下家，资料就越来越厚。

小产权房的出路：

一、目前深圳的“小产权”主要靠城市更新这种方式洗白，但是旧改的速度始终是有限和有节奏，未来还可能推行棚改。但是要注意的是，拆迁补偿的确权问题，一手村民有反悔的风险。

棚户区指的是危旧住宅、住宅区和城中村，深圳目前大量的城中村和老破旧小区都是未来可能的棚改对象。

相对于城市旧改和更新，棚改的政策会强硬许多，主动权也掌握在政府手里，对于拒不接受拆迁条件的，可以申请依法启动强制程序。

明眼人都能看出，深圳政府强势推出棚改政策，主要在于之前旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前，很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进。

二、通过“租售同权”，将产权手续不完善的小产权房，纳入住房租赁合同备案管理转化为保障房，缓解新建保障房的压力，但是并没提转正。

政府统一管理，小产权变身租赁房，但不涉及产权改变，即政府也不进行确权，而是提供一个平台，凡是符合交通、配套、安全各方面条件的小产权房被纳入保障房体系，主要用来出租。